*_**段控制性详细规划
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目 录
第一章 总 则 ２
第二章 性质与规模 ２
第三章 布局结构 ３
第四章 土地利用规划 ３
第五章 环境控制 ５
第六章 公共服务设施用地规划 ５
第七章 道路交通规划 ６
第八章 绿地景观规划控制 ６
第九章 市政公用设施规划 ７
第十章 综合防灾规划 ９
第十一章 环境保护规划 ９
第十二章 环卫设施规划 １０
第十三章 实施规划管理的措施 １１
第十四章 附 则 １１
附表1：规划用地汇总表
附表2：地块控制指标一览表
总 则
编制背景
本次规划用地属于南新农场管辖范围，由于近年XX城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发建设，响应“**_*关于XX垦区各农场总体规划编制有关问题的批复意见”，于2010年编制了该片区的控制性详细规划，并纳入新编的《XX市城市总体规划（2008-2020）》中。本次修编主要结合近期东环铁路实施情况，根据省政府关于统筹XX系统土地利用的指示精神，妥善解决好我市迎宾路两侧南新农场已引进项目的建设，促进我市和XX社会经济发展，特此编制。
规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《城市规划编制办法（2006年） 》；
（3）《城市规划编制办法实施细则（1995年） 》；
（4）《城市用地分类与规划建设用地标准（1991年） 》；
（5）各级政府关于该片区地块开发的相关批复和意见；
（6）《*_**段地块总规调整及控制性详细规划前期研究》专家咨询会意见；（2009.8）
（7）《*_**段控制性详细规划》专家咨询会意见；（2010.4）
（8）XX省人民政府“琼府［2001］19号文件”；
（9）**_*关于*_**段控制性详细规划有关意见的复函；（2010.4）
（10）迎宾中段控规修改完善意见（中国城市规划设计研究院）；
（11）其它相关的国家法律、法规；
（12）XX市相关技术管理规定；
（13）地形图等相关现状资料。
规划原则
1、自然生态原则
2、景观优先原则
3、亲切宜居原则
4、亲山、露山原则
5、统筹协调原则
规划范围
西靠城市次要干道，南抵狗岭山体，北达自然山体，东到水塘和干沟村。规划总用地面积为537.46公顷。
性质与规模
功能定位
以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。
是集度假旅游、主题性旅游服务、文化娱乐、健康休闲、生活居住四大功能于一体的生态型、园林型、复合型、国际化的区域。
规划规模
用地规模：总用地为537.46公顷，总建设用地为153.61公顷，占总用地的28.58%。
人口规模：约为2.3万人。
总建筑面积：约为172.0万平方米，片区建设用地毛容积率为1.12，总用地毛容积率为0.32。
布局结构
规划区规划结构可概括为“一心、一轴、三组团、多廊”。
“一心”：公共服务中心：用地东面靠水库地块集中设置主题性旅游服务设施、度假酒店、医疗卫生、文化娱乐及游客服务中心等功能。
“一轴”：指沿迎宾路形成的景观主轴。
“三组团”：指片区内形成的三个不同主题特征的度假社区。
“多廊”：指分布在整个片区中的纵向廊道，包括生态廊道、绿化廊道等，这些廊道由绿化、步行系统、休闲街道、广场等空间组成，形成通达用地周边山体公园的绿化通道。同时也是周边自然山体汇水的主要流通通道。
土地利用规划
用地性质划分
本次规划用地分类依据《城市用地分类与规划建设标准》，将建设用地分为八类，分别为二类居住用地、商住用地、旅游接待设施用地、商业服务设施用地、教育科研用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地。其中商住用地是指兼具商业服务功能的居住用地，该类用地可兼容商业服务设施用地和旅游接待设施用地。旅游接待设施用地指为游客提供旅游接待服务的用地。
各类用地规划
1、二类居住用地
二类居住用地13.07公顷，占总建设用地的8.51%。
2、商住用地
商住用地规划为98.17公顷，占总建设用地的63.91%。
3、旅游接待设施用地
旅游接待设施用地为3.40公顷，占总建设用地的2.21%
4、商业服务设施用地
商业服务设施用地9.44公顷，占城市建设用地的6.15%。
5、道路广场用地
包括道路、停车场和广场用地为13.18公顷，占总建设用地的8.58%。
6、市政公用设施用地
规划区规划0.42公顷，占总建设用地的0.27%。
7、绿地
规划绿地为7.44公顷，占总建设用地4.84%。
8、教育科研用地
教育科研用地7.22公顷，占城市建设用地的4.70%。
用地兼容性
商住用地和商业用地兼容居委会管理、物业、医疗、商业服务、文化娱乐、卫生站室等服务设施用地；商业设施用地和旅游接待设施用地相互兼容；其它用地可依据XX当地政府的相关规定进行用地兼容性的控制；社会停车场、市政设施用地、小学幼儿园设施用地和绿化用地不得调整。
控制指标体系
控制性指标：规定指标指必须遵照执行不得修改的指标，包括用地性质，用地面积、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、建筑后退红线、交通出口方位。
容积率、建筑密度、绿地率
容积率
建筑密度
绿地率
居住建筑
0.8-1.5
25%
40%
商住用地
小于1.5
25%
35%
商业金融用地
1.0-1.5
35%
30%
文化娱乐用地
小于0.6
25%
35%
教育科研用地
小于0.4
18%
35%
市政设施用地
小于0.4
15%
40%
建筑高度控制
规划区居住建筑分为多层建筑、中高层建筑，多层建筑为4-6层，建筑高度在18米以下；中高层建筑为7-12层，建筑高度在18-36米之间。
商住设施建筑一般为18—20层，建筑高度一般控制在60米以下。
商业服务设施一般为3—4层，高度控制在15米以内。
其他用地的高度控制详见附表1地块指标控制表。
地块的建筑后退控制
各类建筑后退道路红线，用地红线的距离，按地块分图图则所划示的尺寸或按XX市城市规划管理技术规定执行。
沿路的建筑物、雨棚、斜坡、踏步以及广告装饰等必须修建在建筑红线内侧。
建筑红线与道路红线之间的土地，主要用作绿化用地。临建筑红线修建的围墙必须通透、美观、且内侧应种植树木、花卉。
地块禁止机动车开口规定
主要道路交叉口自道路红线交点起60-80米内限制机动车出入口；主要道路与次要道路交叉口自道路红线交点起35-50内限制机动车出入口。
指导性指标指参照执行在一定条件下可以进行调整变化的指标，包括人口容量、建筑风格、建筑体量、环境控制等。
主要为下一层次规划提出指导性意见。以下对引导图则进行简单说明，具体引导内容详见城市设计引导图则。
本次规划建议将规划区划分为三个风貌区，分别为山前缓坡地带景观风貌区、中部平地景观风貌区及沿迎宾路两侧景观风貌区。
山前缓坡地带景观风貌区——25米等高线以上，35米以下，坡度在25%以内的地段，建设中强调与自然地形地貌的融合。开发建设活动应在保护现有植被，杜绝对现有山形地貌的显著改造，景观设计应以绿化对突出的人工建构筑物进行遮蔽，优化区域背景环境。主要以居住为主，主要引导该区主要体现宜居、生态环保、通透的建筑风貌；活动空间要与山体有渗透关系，注重纵向生态廊道建设；建筑色彩宜温馨明快。
中部平地景观风貌区——结合现状场地中的植被、水系资源，形成宽松的绿化环境，与人工建构筑物相辅相成。主要以商住为主，应注意体现商业气氛的活跃，公共活动中心的活力；强调纵向生态廊道与生活风貌区的衔接与变化，注重横向廊道的建设，强调建筑轮廓与山体轮廓的融合，形成优美的天际轮廓。
沿迎宾路两侧景观风貌区——迎宾路两侧各200米范围内，以多层公共性设施功能为主。其中靠迎宾路各80米范围内不得建设任何建构筑物，以绿化和自然环境为主。
环境控制
保护规划区内山体、水库、林地等要素构成的生态环境系统。
开发用地严格控制在35米等高线以下，35米以下用地坡度在25%以上的用地应作为非建设用地或公园绿地；
严格保护山体山脊、制高点、景观视线通廊等重要要素；
保护自然林地、现状建设区林木密集区等绿色斑块，保护生物多样性，丰富自然景观。
沿迎宾路和高铁两侧严格控制30—50米的防护绿地，迎宾路两侧地块建筑退迎宾路红线严格控制在80米及以上；
生态廊道所涉及的生态绿地和公园绿地不得挪做他用，并应以自然型的绿化配置为主。
沿现状水库周边严格控制30—50米的防护绿地，该绿地不得挪做他用。
绿地系统规划应突出热带山水旅游区的特色，突出区域背山亲水的地形特点，强调尊重自然、保护自然、顺应自然的原则，保持和提高区域内的生态景观资源和旅游品位。
本次规划将绿地分为自然山体绿地、公园绿地、防护绿地、生态绿地等，用地均不得随意变更用地性质。
自然山体绿化区内，除非出于改善山地生态环境的需要，不得进行任何形式的建设活动。
公园绿地原则上应采用开放式管理，园内可适当安排园林小品型建筑和服务设施，但其占地面积不得超过公园绿地总面积的2%，容积率不得高于0.02。
公共服务设施用地规划
公共服务设施总用地面积20.06公顷，占规划总用地的13.06%。
公共服务设施包括内向型居住区服务设施和外向型旅游服务设施两大类型。
商业服务设施用地3处，总面积为9.44公顷；商住用地12处，总面积为98.17公顷。
设置社区商业、金融、文化娱乐、行政管理、医疗卫生、管理中心、派出所、市政公用、菜市场和其它各类居住区服务设施。同时设置游客服务中心、急救中心、经营性的文化娱乐设施、特色商业购物等。
B-04、B-06-04，规划特色休闲商业街，设置行政管理、文化娱乐、卫生室、超市、银行、储蓄所及公厕等；
规划区域内的商住用地（B-04、A-03-07），规划设置游客服务中心、急救中心、垃圾转运站等；
3. 其它商住用地应按居住人口规模相应配套各项服务设施。
教育科研用地规划一处，面积为7.22公顷；小学和幼儿园两处，面积为1.27公顷。
用地西南角设置足球学校用地（B-05-09），占地7.22公顷；
足球学校用地北侧设置一所小学和幼儿园（B-05-07和B-05-08），占地1.04 公顷；
康体疗养组团中部设置幼儿园一处（B-02-04），占地0.23 公顷。
地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定，其设置方位可参照图则所示。
图则中未涉及的其他配套公用设施依据XX市现行规定执行。
道路交通规划
道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
南北横向道路和两条纵向道路红线宽度为12米，一块板双向两车道；其它支路红线宽度为9米，一块板双向两车道。
社会公共停车场
规划设置了两处社会公共停车场，分别为B-02-02、B-05-05，规划公共停车场所用地1.22公顷。
建筑在改建、扩建和新建时，必须设置配建机动停车场（库），其规模应达到图则中有关“停车位”的规定，其设置方式有条件的应尽量利用地下空间。
公交线路与指示牌
沿片区南北两条支路设置公共交通线路，每个组团中心结合中心绿地设置公共交通站点，通过公共交通方式加强地块与市区及周边地区之间的联系。停靠站的服务半径控制在500米以内，每个站点处应设置具有地方文化特色的指示牌等。
与迎宾路垂直相交的规划道路交叉口采用红绿灯管控。
区内主次道路的建设应严格遵守本规划的规定，支路的开辟可结合地块合并开发或街坊整体开发时的实际情况进行调整，但应保证道路断面形式、出入口位置和大致走向不变。
各地块的主要交通出入方位必须遵守图则有关“地块禁止开口地段”的规定，改建、扩建和新建的建筑物、构筑物必须按图则所示规定后退道路红线。
整个区域内建立连续的自行车和步行系统，并建立完善的服务体系，形成人性化的交通环境。线路主要沿公园、主次路和水系。
绿地景观规划控制
规划原则
1、系统全面的恢复生态环境绿化的原则
2、打造本土、自然和休闲性的绿化环境
公共绿地
规划设置了公共绿地五处，分别为A-03-06、B-02-03、B-05-02、B-05-04、B-05-06。合计设置公共绿地为5.29公顷。
防护绿地
沿高铁线路两侧规划设置了30—50米宽的防护绿化带，沿迎宾路两侧分别设置30—50米的防护绿化带，主要道路两侧各10米的防护绿化带，其中高铁、迎宾路两侧防护绿化带属非建设区域，本次规划为不纳入指标汇总表中的建设用地。
地块绿化
商住用地内的绿地率不应低于35%，居住用地内的绿地率应不低于40%，旅游接待设施内的绿地率应不低于45%，商业服务设施用地内的绿地率不低于35%。
根据区域特征，分为三个景观风貌区，实施环境涵养和建设控制措施：
山前缓坡地带景观风貌区——25米等高线以上，35米以下，坡度在25%以内的地段，建设中强调与自然地形地貌的融合。开发建设活动应在保护现有植被，杜绝对现有山形地貌的显著改造，景观设计应以绿化对突出的人工建构筑物进行遮蔽，优化区域背景环境。
中部平地景观风貌区——结合现状场地中的植被、水系资源，形成宽松的绿化环境，与人工建构筑物相辅相成。
沿迎宾路两侧景观风貌区——迎宾路两侧各200米范围内，以多层公共性设施功能为主。其中靠迎宾路各80米范围内不得建设任何建构筑物，以绿化和自然环境为主。
道路景观
道路设计应充分体现热带特色，突出休闲气氛，线型应曲折变化，保持人性化的尺度，道路断面控制在双车道以内。
道路绿化应主要采用富有热带情调的当地树种，如：椰子树、野菠萝、三角梅等。
迎宾路两侧应加强绿化，宜大量种植高杆热带乔木，创造宜人的行车环境。
广告和标识
为避免区域景观过于城市化和商业化，应严格加强对商业广告的管理，避免商业广告危害区域整体形像。区域内任何建筑物立面及屋顶不得附加商业性广告牌，沿道路不得单独设置任何形式的商业广告，与其它道路设施（指路牌、灯杆等）组合设置的商业广告，必须造型优美。
具体地块的景观设计应因地制宜，合理地组织借景、对景和观景视线，实现设施单元与山、水和人工景观设施的完美融合。
市政公用设施规划
给水工程规划
1、水量预测：最高日用水量约5800m3/d，最高日平均时用水量约241m3/h
2、水源：规划用水引自XX荔枝沟水厂。
3、管网规划：给水管网采用环状管网与支状管道相结合的方式设置，管道原则上沿道路布置。消防和城市供水共用一套管网。
污水工程规划
1、排水体制：采用雨、污分流制。
2、污水量预测：最高日污水量为4900m3/d。
3、污水管道规划：结合地形地势，尽量保证污水都能靠重力流顺利排放至市政污水管道，对于无法靠重力流自排的污水，采用污水提升泵站进行提升后排入市政污水管网。
雨水工程规划
1、采用XX市的暴雨强度公式进行计算，综合径流系数取为0.5
2、雨水管道规划：雨水主要采用暗管排水，管线沿道路平行设置，雨水分片集中汇入干管中。
电力工程规划
1、负荷预测：远期最大用电负荷，约为24.0MW。
2、开闭所：规划1座10KV开闭所。每座开闭所转供容量为15MW。
3、10KV线路规划：采用电缆沟敷设方式，电缆沟在相关道路的西侧或北侧布置。
4、道路照明：本规划区主要道路照明电源由户外路灯照明箱式变电站提供，供电半径500~800m，规划区各地块内的路灯照明则由本地块的10KV变电所提供。
电信工程规划
1、电信业务预测：规划区远期电话门数为13800门。
2、电信管网：本规划区电信管道规划按三网合一和接入网规划考虑，管道孔同时考虑了市话话业务、电缆电视、互联业务及备用等需要。光纤主干线主要沿快速路、主干道东、南侧采用地埋铺设。
3、邮政规划
根据规划人口和邮政局所设置标准，***1座，邮政所附设在公建内，建筑面积250m2。
燃气工程规划
1、用气量预测：规划区远期燃气年用量为***m3/a；计算月平均日用气量为11640m3/d；燃气高峰小时用量为1730m3/h。
2、气源：接自*_**压燃气管网。
3、管网规划：采用环网状供气管道向规划区内用气单位和居民供气，以提高供气的安全可靠性。
管线综合规划
1、管线自道路红线向道路中线水平方向布置顺序为：电信、电力、燃气、给水、污水、雨水等管线。
2、各种工程管线交叉时，自地表面向下排列的顺序为：电力、电信、燃气、给水、雨水、污水等管线。各种管线在车行道路下的覆土深度不小于0.7m。
综合防灾规划
消防规划
规划区各项建设工程必须严格执行国家颁布的防火规定或规范，加强消防基础设施建设。
城市消防站的布局，应以接到报警5分钟内消防队可以到达责任区边缘为准则。每4～7平方公里设置一处消防站，本规划区内不设置消防站，本规划区列入月川片区消防责任。
消防用水原则上由城市供水管网供给，消防供水管管径不小于150毫米，市政消火栓按规范沿道路设置，尽量靠近交叉路口，其保护半径不大于150米，两栓间距不大于120米。高层建筑按照规定自备消防用水。
各地块开发建设时应保证消防通道间距不大于160米，消防通道净高均不小于4米；高层建筑与公共建筑均应设置环形消防通道。
人防规划
贯彻人防建设与城市建设同步，战时与平时结合的方针。
新建工程的开发建造，必须严格执行配套地下人防设施。成片开发居住区、公共服务设施区内应该按规范配置地下防空工程。利用集中绿地配置平战两用地下人防设施。
城市通讯设施做到地上地下相结合，确保战时指挥通信畅通。
党政机关考虑发挥战时指挥作用，相应设施标准要适当提高。
道路与交通设施的建设应满足战时紧急疏散要求。
防洪防泥石流
规划按50年一遇的标准设置防洪和20年一遇的标准设置防泥石流设施，控制地块的地表高程。
抗震规划
规划区所处的地层条件和地质构造，新建的永久性建筑物和构筑物，均应按地震烈度7度抗震要求设防，特别重要的建筑物和构筑物其设计抗震烈度标准应适当提高。
街头绿地、广场、小学、幼儿园、集中生态绿地、停车场地等旷地兼作震时临时避难场所，不得任意缩小面积或占用。
规划范围内的疏散通道任务主要由主次道路来完成，道路设计宽度应保证其拥有相应的疏散能力。
有可能与次生灾害有直接相关的建筑物，不符合要求的应加固，新建的则提高一度设防。
防风规划
*_**风害地区，多年平均台风为3.72次/年，风力一般为8-11级，台风登陆时多为西/西南风，对本区的影响尤为明显。故规划片区在建筑设计时均应针对台风作出相应的应对措施，最大限度削弱其灾害性影响。
环境保护规划
大气质量控制
（1）大气污染
——施工期挖填土扬尘、汽车运输扬尘、汽车尾气和施工机械排出废气产生污染；
（2）大气质量控制
——施工道路经常洒水，文明施工，减少扬尘污染。
——为净化空气，吸附粉尘，降低噪声和美化环境，在道路两侧及空地上进行绿化。
——规划设置宽阔的绿化带、种植抗污染型植物，发展植物净化。
水环境质量控制
——生活污水利用化粪池作一级处理，然后由污水管网收集至污水处理厂进行二级处理后达标排放。
声环境质量规划控制
（1）噪声污染
——施工期施工机械作业及运输车辆行驶产生噪声污染；
——使用期流动运 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。
10
3
706
-
-
-
B-05-08
小学
R22
8640
0.6
18
45
15
26
5184
-
-
-
B-05-09
教育科研用地
C6
72177
0.34
18
45
15
123
24540
-
-
足球学校
B-06-01
生态绿地
E4
177964
-
-
-
-
-
-
-
-
-
B-06-02
水域
E1
182109
-
-
-
-
-
-
-
-
-
B-06-03
生态绿地
E4
173566
-
-
-
-
-
-
-
-
-
B-06-04
商业用地
C2
63713
1.2
35
30
24
382
76456
-
-
超市
B-06-05
广场用地
S2
6551
-
-
-
-
-
-
-
-
-
B-07
生态绿地
E4
627110
-
-
-
-
-
-
-
-
-
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