房屋所有权案例分析
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案例1
李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋，最近他们为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与***签订了《房屋买卖居间合同》，委托***寻找买家，挂牌价为230万元，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看了这套房子觉得非常满意，但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意以138万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，为此刘先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他得知房价为138万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生，告知刘先生这是他们夫妻的共同财产，李女士一个人无权处分，要求解除合同，但刘先生认为李女生有权签订合同，且已经交付了定金，坚决要求履行这份合同。? 双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》。?? 法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产，共同同有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先生定金20万元及其利息。? ?
【律师评析】??
这是一个在购买二手房时经常出现的一个问题，购房者应当注意被出售的房屋是否属于夫妻共同共有财产。??
所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。?
根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。
目前法律实务中存在着如下几种共有形式：
1、夫妻共同共有：夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。?
2、家庭共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。家庭共有财产，属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。
3、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人）对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。?在购买房产时，一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。
为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险，购房人可以采取如下措施：?
1、如果是房产证上的产权人是多个人的，一定要核实每个人的身份，并由每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，否则不同意代签字。?
2、如果房产所有人是已婚状态，且房产证上产权证为一个人名字的，也需要其配偶在房屋买卖合同上签字，或者由房产所有人出具房屋并非共有财产的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。? ?
案例2
李小姐与张先生是大学同学，两人从大一的时候，即2007年11月开始确立恋爱关系，双方感情亲密无间。后来，张先生继续留校就读研究生深造，而李小姐则走上了工作岗位，两人的感情一直发展平稳。2014年7月，张先生研究生刚毕业时，双方共同购置了120平米的楼房作为两人的婚房，由于张先生刚刚毕业，收入尚不稳定，无法开具收入证明，不具备申请贷款的资格 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 生目前的收入亦足够继续履行还贷义务且愿意继续偿还。
在司法实践中，法院的通常做法一般是尽量让双方协商，如果双方协商一致，一方获得房屋产权，另一方获得差价补偿（包括但不限于首付款、已偿还款项及增值部分）。如果双方不能协商一致，则法官会综合许多具体因素进行综合考量，例如：各方已支付款项的数额、未来还贷能力、补偿款项金额的确定等等。当产权人确定后，双方应于款项付清之后，办理争议房屋的产权变更登记手续，进行权利人变更登记。?
实践中，恋爱双方在结婚登记之前购置房产的情况较为普遍，若恋爱结婚不成，在分手或离婚时，恋爱期间所购房产归属往往会产生较大争议。所以，听众朋友们如果有此类情况，请慎重购房。
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