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工程财务分析

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投资估算

物流结点建设项目总投资的构成

物流结点建设项目总投资包括物流结点固定资产投资和物流结点流动资金投资两大类。其构成如图3一1。

物流结点建设项目总投资的资产构成

物流结点建设项目投产运营时,总投资形成的资产一般应包括:固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

(l)固定资产是指使用期限超过一年,单位价值在规定标准以上,并且在使用过程中保持原有物质形态的资产。物流结点建设项目的固定资产主要包括房屋及建筑物、仓储机器设备、运输设备、搬运工具等。

(2)无形资产是指企业能长期使用但是没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、土地使用权、非专利技术、商誉等,其费用可在运营期内以不短于10年的期限摊销。物流结点建设项目的无形资产主要是指土地使用权,也包括勘察设计费和工程监理报建费等。

(3)递延资产是指不能全部计入当年损益,应当在以后年度内分期摊销的各项费用,如开办费等。开办费是指企业在筹建期间发生的费用,包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息等支出。企业发生的下列费用,不应计入开办费:为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出;以及应计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。物流结点建设项目所发生的开办费主要包括筹建费、培训费等。

(4)流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周某某变现或者运用的资产,包括货币资金、应收账款等。

物流结点建设项目固定资产投资的构成及投资估算方法

物流结点建设项目固定资产投资的构成

物流结点建设项目固定资产投资,按其用途来分,通常包括以下几个部

分:

1、物流工程费用

(1)物流建筑工程费用,包括永久性和临时性(为施工服务的)建筑物和构筑物,如物流结点建筑主体大楼、建筑装饰、照明通风排水工程、仓库、货场、道路基础设施、室外工程、绿化工程等费用。

(2)物流设备工具费用,是指购买与物流活动有关的设备工具所发生的费用。主要包括信息设备、运输设备、仓储设备、搬运设备以及相关的工具等。

(3)物流安装工程费用,包括各种需要安装的物流机械设备、装置工程,与设备相连的工作台、梯子等的装设工程,附属于被安装设备的管线敷设工程,被安装设备的绝缘、保温、油漆等的费用。

2、工程其他费用，包括建设单位管理费、土地征用费(土地补偿和安置补偿费)、耕地占用税、勘察设计费、培训费、以及供电贴费等与建筑安装、设备购置无关但又必须支出的建设费用。

3、预备费用

包括基本预备费和涨价须备费等。

4、建设期借款利息

按我国规定,企业长期负债的利息,筹建期间的计入开办费;生产期间

的计入财务费用;清算期间的计入清算收益。

物流结点建设项目固定资产投资的估算方法

投资估算一般是指在项目决策(正式确定建设项目)之前的规划和研究

阶段中对建设项目工程费用进行的预测和估算。固定资产投资估算的方法很

多,采用哪种方法取决于要求达到的精确度,而精确度又是由投资项目研究

和设计所处不同阶段以及数据资料的可靠性决定的。其适用于物流结点建设

项目固定资产投资估算的方法有:

1、综合指标估算方法

这是根据拟建投资的物流结点项目的初步设计和有关资料,按单项工程

和费用来测算投资,最后汇总估算项目固定资产投资总额的一种方法。其具

体方法依据主要是国家有关规定,估算出工程费用、工程其他费用、预备费

用中的各项具体费用值进行累加而得出固定资产投资总额。该方法计算结果

精度较高,但计算烦琐。

2、生产能力投资估算法

这种方法是把投资与生产能力看作线性关系,根据同类型项目单位生产

能力投资估算拟建项目的固定资产投资。单位生产能力投资由类似企业的生

产能力投资除以其生产能力求得。该方法由于只是进行粗略的估算,因此精

度不是很高,但方法简单便于计算,因而有一定的适用性。物流结点建设项

目的生产能力主要表现在运输能力和仓储能力上,因此把这两项能力作为生

产能力对公式进行一些改进,其公式如下:

式中：I2 —— 拟建物流节点建设项目固定资产投资（未知）

I1——已建物流节点建设项目固定资产投资（已知）

Y2——拟建物流节点建设项目的运输能力（已知）

C2——拟建物流节点建设项目的仓储能力（已知）

Y1 ——已建物流节点建设项目的运输能力（已知）

C1——已建物流节点建设建设项目的仓储能力（已知）

α——运输能力与仓储能力之间的转换系数， α ∈ [0，1）

物流结点建设项目流动资金的构成及估算方法

物流结点建设项目流动资金的构成

物流结点建设项目的流动资金是流动资产的货币表现形式,具体包括货

币资金、应收账款、流动负债等如图3一2所示。

物流结点建设项目流动资金的估算方法

(1)生产能力投资估算法

通过与同类物流结点的生产能力和流动资金做比较而估算出拟建项目

的流动资金,类同于固定资产投资估算的方法。

(2)分项详细估算法

根据物流结点建设项目流动资金的构成,分项计算出每项费用来估算流

动资金投资。

收入、成本分析

物流结点的运营总成本费用

物流结点运营总成本费用是指物流结点在建成投入运营后在一定时期(一般为一年)内,为提供物流服务而发生的全部成本和费用。物流结点运营总成本费用在内容上一般可以分为物流运营成本、管理费用、财务费用、营销费用四大类,不同的物流结点由于不同的经营方式,因此成本费用各有不同。

土地转让和自建出租物流结点的运营总成本费用

由于土地转让和自建出租运营模式的物流结点自身并不参与实际的物流业务活动,不会发生物流运营成本支出,其运营总成本费用的内容主要包括:管理费用、财务费用、营销费用。

1、管理费用

管理费用是指物流结点管理部门为管理物流结点的日常活动而发生的各项费用。包括企业统一负***经费、职工教育经费、保险费、管理人员的工资及福利费、无形资产和递延资产摊销费以及其他费用等。

2、财务费用

财务费用是指企业为筹集日常管理所需资金而发生的费用。包括利息支出、汇兑损失以及金融机构手续费等。

3、营销费用

营销费用是投资者在出售或出租物流基础设施过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

自建自营物流结点的运营总成本费用

1·物流运营成本

物流运营成本是指物流结点在运营过程中所发生的与物流服务活动有直接关系的费用支出,包括各项直接支出和运作费用。直接支出包括直接材料(如原材料、辅助材料、燃料及动力等)、直接工资(如物流运营人员的工资、补贴)、其他直接支出(如福利费);运作费用是指为组织管理物流活动而发生的各项费用,包括设备折旧费、维修费、修理费以及其他费用等。

2、管理费用

管理费用是指物流结点企业行政管理部门为组织和管理物流结点的日常活动而发生的各项费用。***经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、管理人员的工资及职工福利费、技术转让费、无形资产和递延资产摊销、技术开发费以及其他费用等。

3、财务费用

财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金而发生的费用。包括利息支出、汇兑损失以及金融机构手续费等。

4、营销费用

营销费用是为销售和提供物流劳务过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费等。

物流结点运营总成本费用的构成及估算

按费用成本的经济性质分,物流结点运营总成本费用大致可以分为:

1、工资及福利费

工资及福利费是指应计入项目费用成本的职工工资和根据有关规定给

予的职工福利费。

职工工资二年人均工资x职工总数

职工福利费按照企业职工工资总额的一定比例提取。

2、运输费

运输费是指在运输和配送过程中发生的相关费用。运输费主要由自有车辆使用费、租用车辆使用费、车辆杂费构成。其中车辆杂费又由车辆油料费、车辆通行费、车辆保险费构成,结构如图3一3所示。

3、仓储费、搬运及流通加工费

仓储费、搬运及流通加工费指货物在仓储、搬运及流通加工过程中的费用。主要表现在与之相关的材料和设备使用上。

4、燃料及动力费用

燃料及动力费用由物流结点一年所消耗的油、水、电、气等构成。

5、折旧费

折旧费指按规定的固定资产折旧率提取的折旧费。可以按分类折旧法和综合折旧法来计算。

分类折旧法

分类折旧法是以每一类固定资产为对象来计算折旧。即按照固定资产分类折旧率来计算折旧费。其计算公式为:

②综合折旧法

综合折旧法是以全部固定资产为对象计算折旧,可按综合折旧年限或综

合折旧率计算折旧。

年折旧费=(固定资产原值一净残值)/综合折旧年限

或:年折旧费=固定资产原值x综合折旧率

综合折旧率和综合拆旧年限应根据不同行业的具体情况确定。

6、利息支出

利息支出指应计入项目成本费用的借款利息的总和。

7、维修费

维修费指对固定资产进行维护所发生的费用。

8、广告宣传费

广告宣传费是指投资者为转让、出租或销售作宣传而发生的各项费用。

9、摊销费

摊销费为无形资产与递延资产在运营期间的摊销费。

10、税金

税金指应计入费用成本的各项应交税金。如房产税、土地使用税、印花

税等。

11、其他支出。指不属于以上各要素的费用支出。

12、总成本费用

上述各项加总即为总成本费用

13、经营成本

经营成本=总成本费用一折旧费一摊销费一利息支出

物流结点的固定成本与可变成本

物流结点成本费用按其与物流业务量的变化关系分为可变成本、固定成本和半可变(或半固定)成本。在物流结点运营总成本费用中,有一部分费用随物流业务量的增减而成比例地增减,称为可变成本,如运输费、仓储费等。另一部分费用与物流业务量的多少无关,称为固定成本,如固定资产折旧费、管理费用等。还有一些费用,虽然也随着物流业务量的增减而变化,但非成比例地变化,称为半可变(半固定)成本,如修理费用。通常将半可变成本进一步分解为可变成本与固定成本。因此,总成本费用最终可划分为可变成本和固定成本。

可变成本与固定成本在财务分析中的主要作用是:在现金流量表中用于计算运营期各年的经营成本;用于不确定性分析。

物流结点的运营收入

土地转让模式的运营收入

土地转让模式的运营收入主要表现在土地增值收入、土地所有权转让收入、服务收入。

1、土地增值收入

对于物流结点的投资者来说,将从土地增值中获取巨大收益。投资者从政府手中以低价购得土地,等完成初期基础设施建设后,地价将会有一定的升值,而到物流结点正式运营后,还将大幅上涨。因此,投资者来说,土地的增值将能提高其土地所有权转让的收入。

2、土地所有权转让收入

土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。土地所有权转让收入是土地转让型的主要效益来源,影响转让收入的主要因素有:所转让的土地所有权类型、当年转让该类土地所有权的价格和当年该类土地所有权的转让率。其公式为:

其中，土地所有权转让又可分为物流基础设施土地土地所有权转让和非物流基础设施土地所有权转让。

①物流基础设施土地土地所有权转让是指出售与物流业务活动有直接关系的设施,如仓库、货场、装卸站台等。

②非物流基础设施土地所有权转让是指出售与物流业务活动无直接关系的设施,如职工宿舍、饮食娱乐设施等。

3、服务收入

服务收入是指在物流企业入驻物流结点后,投资建设者向企业提供各种服务而收取的费用。主要包括:物业费、停车场收费、信J自、服务费、培训服务费等。

①物业费

物业费指向物流企业提供物业管理服务的收入

物业费=单位面积物业价格x已出售土地面积

②停车场收费

物流结点凭借强大的信息功能,吸引众多运输企业入驻,园区内修建现代化停车场,也将收取一定的停车费用。

③信息服务费

通过提供车辆配载信息,帮助用户提高车辆的满载率和降低成本,并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。

④培训服务费

利用物流结点运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势,开展物流人才培训业务,从中收取培训费用。

自建出租模式的运营收入

自建出租模式的运营收入主要来源于土地增值收入、出租收入、服务收入三个方面,其结构如图3一4。

1、土地增值收入

对于投资者来说,土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋出租收入。

2、出租收入

①仓库租赁费用

投资者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给入驻物流企业从中收取租金,这是出租收入主要来源之一。

②设备租赁费用

将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用,收取租金。

③房屋租赁费用

***公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。

3、服务收入

服务收入是指在物流企业入驻物流结点后,投资建设者向企业提供各种服务而收取的费用。主要包括:物业费、停车场收费、信息服务费、培训服务费等,与土地转让模式相同。

自建自营模式的运营收入

自建自营型物流结点由于投资企业自身参与了物流活动的全过程,因此具有一般物流结点收入模式的共性。

运输收入的估算

自建自营型物流结点的运输收入主要由两部分构成,即配送运输收入和长途运输收入构成。两者通过最小运输半径来进行区分,如果运输距离在配送半径之内则属于配送运输;反之,则是长途运输。

1、配送运输收入的估算方法

配送运输由于是短距离运输,因此不必考虑运输距离,收入由运输量的多少来决定,其计算可以采用如下公式进行估算。

2、长途运输收入的估算方法

长途运输的收入除了要考虑运输量的大小外,运输距离的长短也将决定运输收入的多少,由于运输距离的长短是一个随机过程,因此采用平均运输距离(万)来简化估算方法。

仓储收入的估算

仓储收入的估算主要考虑以下三个方面的因素决定:单位面积价格(目前大多数采用的记费方法是元/月·平方米)、仓库总面积、仓库类型(如是普通仓库、高架仓库还是自动化仓库)和利用率,其估算公式可以表示为:

搬运和流通加工收入的估算

l、搬运收入

搬运可以分为人工搬运和机械搬运,其年收入可表示为:

2、年流通加工收入

年流通加工收入二单位流通加工价格x年流通加工总量

非物流基础设施出售或出租收入

非物流基础设施出售或出租是指出售或出租与物流业务活动无直接关系的设施,如职工宿舍、饮食娱乐设施等。

其他收入

其他收入主要指培训服务、信息服务等一些附加收入。

核心财务指标计算：

物流结点建设项目的财务盈利能力分析

财务盈利能力分析主要是考察物流结点建设项目投资的盈利水平。为此,要计算财务内部收益率、投资回收期等主要评价指标。根据物流结点建设项目的特点及实际需要,也可计算财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等指标。

投资回收期

投资回收期是指投资项目的净收益收回投资所需要的时间,其单位通常用“年”表示。投资回收期通常从建设期算起,如从物流结点运营年算起时,应予注明。计算投资回收期时,根据是否考虑资金的时间因素,可分为静态投资回收期(不考虑时间因素)和动态投资回收期(考虑时间因素)。

(1)静态投资回收期(p)

静态投资回收期是指以项目的净收益抵偿投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的资金回收能力的主要静态评价指标。其表述公式见(4一3)。

内部收益率

财务内部收益率(FIRR)

财务内部收苹率是反映项目盈利能力常用的动态评价指标。财务内部收益率本身就是一个折现率,它是指项目在寿命周某某(或计算期内)各年净现金流量累计等于零时的折现率。其基本计算公式见(4一2)。

在进行财务评价时求出的财务内部收益率(全部投资或自有资金)应与行业的基准收益率或设定的收益率(i`)比较,若厂{zRR扮。时,则认为该项目财务盈利能力能够满足最低要求,在财务上是可以考虑接受的。

财务净现值

财务净现值(FNPF)

财务净现值是按行业的基准收益率或设定的折现率,将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目盈利能力的动态评价指标。其计算公式见(4一1)

财务净现值可通过全部投资财务现金流量表和自有资金财务现金流量表中的净现金流量求得。财务净现值可能大于等于零,也可能小于零。通常,财务净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

社会效益估算

社会效益评价是对经济评价的补充和完善,我国开展社会效益评价的工作起步较晚,对物流结点建设项目的社会效益评价更是处于摸索阶段。本章通过借鉴其他建设项目社会效益的评价方法,提出物流结点建设项目社会效益评价的理论与方法。

物流结点建设项目社会效益评价的常用方法

1、定量与定性分析法

定量分析方法是指运用统一的量纲、一定的计算公式及判别标准(参数),通过数量演算反映评价结果的方法。一般来说,数量化的评价结果比较直观,但对于项目社会效益评价来说,大量的、复杂的社会因素都要进行定量计算,难度很大。因此,对于难于采用定量分析的因素可以采用定性分析的方法。定性分析方法基本上是采用文字描述,说明事物的性质。但定性分析与定量的区别也不是绝对的,定性分析在需要与可能的情况下,应尽量采用直接或间接的数据,以便更准确地说明问题的性质或结论。

2、有无对比分析方法

有无对比分析法是指有项目情况与无项目情况的对比分析。它是社会效益评价中较常采用的分析评价方法,通过有无对比分析,可以确定拟建项目引起的社会变化,亦即各种社会效益和影响的性质和程度,从而判断项目存在的社会风险和社会可行性。

3、综合分析评价方法

前两种社会效益评价的方法,只是对单项社会效益指标进行分析评价,至于这些单项指标之间的联系及对项目总目标的共同影响却无法分析,从而有可能使得项目社会效益评价结论具有片面性,影响了项目的决策。综合分析评价方法很好的解决了这一问题。社会效益评价的综合评价是在单项指标分析评价的基础上,进行综合分析,以求得项目的综合社会效益和影响,以利项目决策。该方法应用数理统计学、运筹学、决策学、系统工程学等方法,通过建立数学模型将定性指标定量化,已成为项目社会效益综合评价的重要手段。常用的综合分析评价方法可归的为两大类:一类是矩阵分析总结法,一类是多目标综合分析评价法。以上这三种方法,在物流结点建设项目社会效益评价中都得到了广泛的应用,为物流结点建设项目社会效益评价奠定了理论基础。

物流结点建设项目社会效益评价指标体系的建立

物流结点社会效益评价的指标体系是综合反映项目本身和社会、经济、环境所构成的复杂系统的不同属性的指标，是按隶属关系、层次原则有序组成的集合。

根据物流结点建设社会效益评价指标体系设置的原则和其社会效益评价涉及的内容将其内容归纳为社会环境影响、社会经济影响、自然环境影响三类。

在上述指标体系中，各指标之间互相有所交叉，有的与社会环境有关，有的与经济影响相关，有的与自然环境影响相关，但各个指标所反映的侧重点都各不相同。对于这些指标的分析应采用定量分析与定性分析相结合，参数评价与经验判断相结合的方法。在每项评价指标中，能用定量分析方法时可以用其说明评价结果，也可以先用定性分析，然后再用定量分析补充说明评价结果。

社会环境影响评价

提供就业岗位效果指标

(1))我国的物流行业仍旧属于劳动密集型产业，除了少数大型物流企业能在大部分物流环节中实现全自动化操纵，剩余的中、小型企业依旧采取半自动化的模式来实施仓储、装卸、搬运等物流的基本活动。

(2) 物流行业还需要大量的劳动力来完成货物的运输活动，依照目前的科技水平，这一环节难以通过全自动化的手段实内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。社会效益。对该项指标可以采用环境质量指数来进行定量评价，其公式如下：

????

r——环境质量指数;

n——为项目排出的污染环境的有害物质的种类;

——第i种物质排放量;

????

——为国家或地方规定的第i种物质最大允许排放量;

——为i种污染物对环境影响的权重。

物流结点建设项目社会效益的评价标准

目前我国对物流结点建设项目的社会效益综合评价没有形成一套统一的标准，根据物流结点建设项目自身的特点，在交通运输建设项目社会效益评价标准的基础上，建立物流结点建设项目社会效益综合评价的评价标准，见右表所示。

评语

评分标准

解释

极大

100-80

社会效益相当明显，能起到示范作用，应鼓励实施

较大

80-60

社会效益明显，对社会能产生有利的影响

一般

60-40

具有一定的社会效益，但有待进于一步改善

较小

40-20

社会效益不明显，对社会可能产生一定的负面影响

极小

20-0

社会效益差，负面影响大，需整改后实施

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