《疫情下地产行业的“危”与“机”丨中指市场形势及企业研究成果分享会》会议纪要

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疫情下地产行业的“危”与“机” 暨中指市场形势及企业研究成果分享会会议纪要（机密）中指研究院 2020.2.3 中指研究院 2020 年 2 月 3 日，中指例行召开月度市场形势电话分享会，受本次疫情影响，2020 年的首次会议，申请人数暴增，中指控股为保证电话会议质量和惠及更多企业，首次通过土地云平台同步线上直播。来自近 800 家房地产和金融机构的千余位代表参与了电话会议交流，同时，高峰期有超 12 万人同步观看土地云直播。会前，我们广泛征集了各家房企和金融机构所关心的问题，大家反馈的问题主要集中于某某与销售，市场走向政.和策预判，风险和机会，因此，我们将会议主题确定为《疫情下地产行业的“危”与“机”》。会议议程主要分为三部分：一、中指观点，中指研究院市场研究总监曹某某分享，通过复盘 SARS 看本次疫情对楼市的影响。中指企业事业部总经理白某某分享本次疫情对房企的影响及应对建议。中指土地事业部研究总监蒋某某分享近期土地市场中的危与机。二、问题解答，我们邀请四家券商地产首席分析师对企业提出的问题做解答。三、总结，由中指控股 CEO、中指研究院常务副院长黄某某女士做总结发言。一、中指观点（一）中指市场研究总监曹某某：通过复盘 SARS 看本次疫情对楼市的影响从 SARS 的复盘经验来看，当年疫情对经济、全国楼市、疫情比较重的区域的影响，无论是调整的深度还是调整的时间都相对较小。但现阶段的宏观环境和市场特点都和 03 年有着明显不同，需要企业关注和重视。 1 本次疫情与 2003 年 SARS 所处环境的对比宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力。2003 年我国经济整体处在快速发展通道，GDP 增速保持在 9%以上，SARS 疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济上行趋势。但当前经济处于新旧动能转换的关键期，2019 年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP 增速下滑至 6.1%，今年 1 月中美第一阶段协议顺利签署， ***，但现阶段新疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也将受到波及，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。楼市所处阶段以及政策调控力度不同，目前市场整体处在调整通道。首先，2003 年 2 中指研究院 SARS 疫情爆发时，我国房地产市场规模较小，需求旺盛，销量持续快速扩张。而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位，大幅度增长的动力明显减弱。其次，从政策环境来看，近几年政策调控整体处在严紧状态，需求释放节奏趋于理性。最后，从企业体量来看，2003 年企业销售规模小，在疫情影响下，资金回笼虽有减慢，但对企业整体的影响有限。而当前大型企业市场规模突出且部分企业采取高周转策略，在此情况下，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。 2 楼市发展趋势预判新疫情对楼市的影响整体不大，疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。从疫情对需求端的影响来看，我们通过房天下收集到近 3000 份线上调研问卷，统计结果显示，若没有疫情，49%的参与调研的网友在春节期间及接下来的一个月有购房计划，因为疫情而推迟购房计划的比例达到 70%，短期需求有延迟入市倾向。此外，参与调研的网友中有 43%的人会考虑通过网上售楼处购（看）房。房价方面，需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存下调压力，但部分重点城市房价已稳步调整一段时间，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。不同地区中，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。（二）中指企业事业部总经理白某某：本次疫情对房企的影响及应对建议 2003 年，全国销售额最高的企业，全年的销售额是 62 亿元，而 2019 年的销售金额是当时的 100 多倍。当今所面对的管理的资产、客户、合作伙伴的数量是不一样的量级。因此，面对疫情，企业的应对非常关键。首先，在疫情之中，房企的表现非常突出，无论是捐款、捐物、免租金，还是物业体系的全方位服务，为整个行业带来了满满的正能量，非常值得表扬。未来，大部分房某某继续做好对疫情的防护，无论是对自身的员工，还是对上下游产业链的开工的工地，合作 3 中指研究院伙伴的防护都应是第一位的。其二，在疫情之下，资本市场的反馈也比较剧烈，无论是股市还是其他方面的表现，均给企业带来了一些挑战。房某某对时应把握两个主要思路：第一，要保持定力，制定的策略和战略要坚定地执行下去；第二，要有序应对。具体来看： 1 关于营销：一二月份为传统市场淡季，因此影响不是特别显著。但是，三月份的变化，将会比较微妙。比较好的预计是仅一季度影响比较大。第一，要对营销模式进行转换，从线下转到线上。房企可以通过第三方平台、私有平台进行线上销售。第二，口碑营销。房企可以基于内部客户和员工，进行推荐营销。当前，将线上所获得的客群转换为线下，是非常大的一个痛点，首先，房企可以给予价格上的优惠，通过线上绑定客户，线下优惠，达到后期的成交。降价方面，一二线城市价格幅度比较可控，三四线或将有明显的价格战。企业一方面要把握好时间，另一方面要把握好力度，分一线、二线、强二线、弱二线，不同的城市有不同的策略。其次，线上转换的过程中，房某某持续维持客群关系，给予客户持续关怀，增强与客户的粘性，疫情之后，第一时间促成交付。 2 关于某某：2020 年房地产行业需偿还债券总额为 7598 亿，1-6 月份有 3 千多亿，与 2019 年相比是持平的，但是去年下半年以来融资持续收紧，叠加今年年初疫情的影响，很多民营企业短期的现金流会受到明显影响，从现在债务的成本以及负债率来看，还是属于可控的状态，但随着时间的推移可能会出现变化，这个值得关注。此外，目前资本市场波动较大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降，会影响整体业绩表现，对股价带来压力，对有大量股权质押的企业也会带来挑战；当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金的问题，建议房企积极响应政策，做好预案。伴随昨日央行 1.2 万亿元流动性释放，虽然是整体性的，但对房企也是利好，房企要把握住这个机会，提前进行资本的交流和融资。 3 关于投资：投资是房企普遍关注的问题。从土地的性价比来讲，当前肯定是合适的，但要分企业来看。针对一些大的国有企业以及资金比较宽裕的企业，他们穿越周期的能力比较强，建议这些企业在当下适当积极投资重点二线城市，包括受疫情影响的城市。对一些短期有资金压力的企业，建议短期内避开受疫情影响较大的城市，因为这些城市销售回款的流动性会弱一些，同时也避开一些三四线的城市，而是更多布局变现能力比较强的一二线的城市。与此同时，受疫情的影响，大家对于公共健康卫生的关注度高涨，未来一线、 4 中指研究院二线以及强三线的建设基础和条件会越来越好，购房需求也会向这些城市倾斜，因此从中长期来看，企业应进一步强化对这些城市的投资。 4 关于战略：未来，房某某重点关注两类产品：第一类是健康化的产品，第二类是信息化的产品。由于对医疗的关注和对信息及时反馈的关注，这两类产品肯定会受到客户青睐。过去房地产产品强调学位和其他的资源的导入，经过这次疫情，社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强，建议房企在产品和长期的转型方面关注社区医疗。最后我们想说的是信心比黄金都重要。在当下的环境下，房某某做好营销、投资等多方面的准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。（三）中指土地事业部研究总监蒋某某：近期土地市场中的危与机疫情之后，过高地价的地王项目不能入市，成为企业的更大负担。当前疫情的扩散，给土地市场带来了一定的危机，但长远来看，企业最关注的仍是土地市场。对于房企来说，错误的土地投资，特别是拿到过高地价的地王才是最大的风险。因此中指利用中指土地云工具，全过程复盘地王项目，监测后期开工销售的情况。结果显示，尽管近一年全国高价地项目入市进度明显加快，但入市比例仍很低。据不完全统计，2016 年至今全国 22 个重点城市成交的 1000 多宗高价地，截至 2019 年末仅有 307 个项目开盘，占比不到 30%。七成以上的地王项目沉淀在房企手中，尤其是在疫情之后，对房企的资金链将会形成更大的压力。房企在招拍挂中的错误决策，往往是因为现场决策时间短，无法对交易有深入的考量。对于大部分有实操经验的企业来说，他们往往具备对宏观以及中观环境的判断能力，但拿地王主要有以下两个原因：一是对进入的城市以及地块周边市场以及地块本身缺乏了解，二是在招拍挂过程中，由于现场决策时间短，而决策人无法从多方面进行权衡，同时又担心错过心仪的土地，着急之下造成误判。所以，避免误拿地王，需要一个能够不仅满足深刻研究市场，还要迅速做出判断的工具。房某某通过新技术（如 SaaS 工具），有效提升决策效率和分析深度，规避拿地误判。如中指土地云平台，土地云平台是集合土地买卖双方的 SaaS 服务平台，该平台的特点一是信息全。二是研究深、决策快，为买地的房企提供中指地主投资决策 SaaS 工具，并利 5 中指研究院用决策工具快速评价地块价值，一键生成各种调研报告，提高工作效率。预计此轮疫情结束后，部分地方政府将加快推地的力度，房某某抓住弯道超车的机遇，快速发展。我们建议企业充分利用土地云等 SaaS 工具深入研究，在新的形势下，仍要聚焦于一线及二线有潜力的大中城市，并结合自己的产品能力，选择适合于自己的地块。相信在此次疫情后，市场将产生更大的机遇，而善于利用新工具、及时抓住这轮机遇的房企将弯道超车，成为市场的赢家。二、问题解答（一）疫情对一二级市场的影响幅度有多大？时间周期有多久？对XX市场怎么看？另外，疫情对客户置业需求有什么影响？中指观点：总体来看，疫情短期会对新房市场带来一定影响，主要是在一季度。二季度以后，市场或会呈现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升，由于置换链条的带动，间接对新房市场也会带来积极影响。短期受疫情的影响，XX市场存在一定的下调压力，整体调整时间相对于其他一二线的城市会略长一些。但是中长期来看，XX市场需求旺盛，未来依然看好XX房地产市场发展。疫情影响下，市场整体需求将会延迟入市。同时，根据房天下调研数据来看，43%的人会考虑在网上售楼处看房、买房，企业仍需要积极营销，引导客户需求形成市场成交。此外，现阶段绿色环保、智能和科技住宅以及物业服务会受到更多置业者的关注。最后，从人口流动的角度来看，未来医疗等相关资源丰富的城市也将获得更多人的青睐。（二）疫情对房地产行业的影响有哪些？中指特邀券商分析师：回顾 2003 年的 SARS 事件，无论是开发投资额、房屋新开工、商品房销售面积和价格，均受到了一定冲击。后续伴随疫情得到控制，市场逐步恢复正常。从调控政策来看，当前在疫情的冲击下，房地产政策存优化空间，但彻底转向的可能 6 中指研究院性较小。与此同时，在地方政府财政压力加大和企业销售承压的背景下，土地供给节奏将会加大，融资政策亦会有所改善。综合来看，尽管事件对房地产板块心理层面影响偏负面，但实际销售、价格和投资等方面的影响还有待观察。若疫情能够有序控制，参考 SARS 前后历史经验，真实冲击或较为短暂。此次疫情发生在 1-2 月，考虑到季节性因素和春节假期影响，整体对全年市场的边际影响作用相对较小，地产置业需求尚存，但会有所延后。除此之外，现阶段，社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌，也会成为未来行业发展的重要方向。（三）疫情影响下，高周转的企业能撑多久？以***是否会主动降杠杆？长期来看，对地产企业高周转打法是否有深远影响？中指特邀券商分析师：销售方面：疫情对房地产企业将不会造成很大的影响。2020 年 2 月份受疫情影响的房地产销售额将会腾挪到三四月份，对全年的影响较小。（1）2003 年非典期间，受疫情影响最严重的 4 月量较历史同期额外缩量了约 8%，而这部分购房需求基本都腾挪到了在疫情渐入尾声的 5-6 月中；按 2003 年 SARS 对 4 月销量影响的情况推算，并且不考虑疫情期间受影响的购房需求腾挪到后面的月份，预计疫情对今年全年销量增速额外下拉了 0.5 的百分点左右。（2）假设疫情持续到 2 月底，并且 2 月完全没有销售，同时这部分的销售也不会腾挪到后面月份进行回补，在这种极端的情况下，疫情对全年销售将额外拉动 4.6 个百分点。（3）疫情其实在春节前就已经爆发了，关键点是在 1 月 20 日。根据数据分析得到，春节前四天日均销量环比前面下降幅度是历史的 2 倍，不考虑这部分销售在后期回补，疫情对全年销售增速额外下拉 2.7 个百分点。综合看，预计疫情对全年销量或有 1-2 个百分点额外负向拉动。加上这轮的周期政策本身可能也相对偏紧，经济下行的压力也比较大，预计也会带动后期政策做一些边际改善。从这个角度来看，销售影响的核心是 2 月份，后期可能有一些回补，影响也不会那么大。对于房地产企业而言，需要关注资金、营销等方面。（1）核心就是要保障二月份的资金端的高效运转，以及销售端的营销手段。（2）复工、返工的问题对于房地产也会造成较大的影响，2020 年 2 月份房地产企业的返工人数较过去几年大幅降低，较大程度上影响了后期的推盘和复盘的节奏，而房地产作为一个劳动密集型的产业，疫情的结束才会迎来房地产企业的开工。预计房地产企业开工、复工可能推迟半个月左右，国企可能相对 7 中指研究院更长一些。未来，房企可能在后期会加快开工来对冲疫情造成的损失。从这个角度来看，对高周转的房企影响会比较大，对于慢周转的企业可能较小，主要还是要保障充裕的资金。（四）疫情影响下，房地产行业政策以及疫情后续金融政策将如何变化？ 1 行业政策预判：（中指控股 CEO、中指研究院常务副院长黄某某女士） “因城施策”仍将是行业调控主基调，本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，此外，在疫情之下，在税收、社保等方面，财政政策也释放了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下，房地产市场也会有一定程度的受益。疫情中发债面临一定机会，加之 2019 年上半年为发债高峰，房企存在借新还旧的需求，央行也发文提高审批效率，房企可积极关注，并采取相应行动把握融资机会。 2 金融政策预判：（中指特邀券商分析师）贯穿 2003 年全年和 SARS 疫情期间内房地产行业政策压力持续存在，2003 年上半年受疫情影响货币政策适度宽松，但下半年开始货币政策也在持续收紧。而本轮疫情中， 2019 年底行业政策开始已经出现积极信号，2020 年市场逐渐弱化的情况下，之前政策偏紧的城市将会微调政策以稳定楼市。流动性层面，2019 年年底以来国家高层关于房地产融资表态有所变化，随着当前行业销售开始逐步下行，叠加疫情爆发，今年企业层面流动性将面临挑战，未来融资继续收紧的可能性不大，而在防范风险的要求下，化解行业杠杆压力，保障行业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰，行业融资政策有望迎来边际改善，且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。融资方面，政策面趋好，房企融资已有边际改善的现象，未来行业融资的调控政策会越发精细化，整体行业融资环境将更趋于平稳。（五）疫情对后续商办市场的影响有哪些？中指观点：从短期来看，商业零售短期内会受到较大影响，租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力，并影响 2020 年企业的收益。目前大型商业运营企业纷纷 8 中指研究院主动采用减免租金的形式支持前端商家，保护商户，共担风险。可以预见，接下来地方政府也会采取系列措施，在税收和金融政策方面给予支持。鉴于线下交易的萎缩和暂缓，商业运营的模式也在逐步发生改变，有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式，同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。另外，抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。写字楼租赁市场虽然受到的影响小于商业零售，但企业对于写字楼的租赁需求在短期内更加谨慎，扩租和换租的需求会有所减少。根据中指写字楼的市场监测，一、二线城市的写字楼空置率水平从 2019 年下半年以来一直处于攀升状态，XXXX的空置率达到 15% 水平。租金出现下降，疫情的发展无疑会加重这个影响。此外，商办类物业的交易在短期内也会受到明显影响。受疫情影响售楼处关闭、经纪机构暂停营业，短期内对交易影响较大。开发商销售收益、租金收益都会有所下行，中小地产商可能短期内面临资金压力。但从长期来看，我们还是乐观预期随着疫情得到控制，疫情的影响会逐步消退，并迎来社会消费的爆发式增长，这对于商业地产开发企业和运营企业是机遇，当前仍应练好内功，在市场恢复时实现抢跑。三、总结中指控股 CEO、中指研究院常务副院长黄某某女士：（一）基于这次疫情对市场的影响，中指用数据和模型也进行了相应的预判，在预判当中调低了经济增速，基于政策因城施策，灵活的实施，调高了政策系数；同时也调高了 M2 的增速，主要是基于央行近期发布的相应货币政策，以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下，我们对数据进行了一个模拟测算，年初我们预判 2020 年全国商品房销售面积同比下降 5.0%~6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调 2%左右。从绝对量上来说会减少 3000~3500 万平方米，也就相当于减少了一个武汉的市场总量，这是对整个市场的一个初步预判。从全年的表现上来看，上半年相对压力较大，下半年随着预***的恢复，会有一个相对较好的表现。综合来看，考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用，疫情对楼市的影响有限。（二）基于这个前提，企业端还需以一种积极的态度去应对市场总体的变化。下面给企业提几点建议。 9 中指研究院 1 要积极营销。现阶段要想办法留住客户，让客户居家能够通过互联网的方式了解楼盘更多信息，同时给一些潜在客户更多的人文关怀。同时要吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，当然更主要的是价格优惠，做好这些助跑的准备工作，一旦疫情过后，将实现抢跑。 2 要积极融资。从过去以往的经验来看，都是疫情会内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。构来说，金融机构比较关心的是房企的经营风险。从中指的风险测评系统工具中可以看到几类企业是有风险的。第 1 类是地王在整个存货当中占比比较大的一类企业；第 2 类是三四线城市布局比较多的企业，因为这一轮没赶上回乡置业；第 3 类是属于疫区布局比较多的企业。这几类企业确实在现阶段存在一些风险，那么到底风险程度有多大？其实可以查看一下中指风险测评，对于不同的企业有不同的风险系数，需要提醒的是，在这一轮疫情之后，不能够以大小论企业优劣。从中指测评系统中反映出来，一部分在 100 亿到 300 亿之间的企业，过去并没有拿到价格高的土地，实际上他们的现金流还是比较稳健的，在这一轮中，因为有机会拿到价格合理的一些土地，就存在一个弯道超车的机会，某种程度上也会是金融机构可以考虑的合作伙伴。 10 中指研究院今天我的分享就到这里，希望对大家有所帮助，谢谢！此外，中指研究院在此次疫情中，为了支持企业做好内功，从 2 月 1 日起免费开放中指数据、中指地主、中指风险测评 SaaS 工具、中指云调研等，为企业提供房地产市场全方位的数据查询服务，如有需要，可扫码开通试用。 11 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

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