国有土地上房屋征收评估实务与风险防范

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　目　录　　一、XX市国有土地上房屋征收评估背景介绍　　二、XX市国有土地上房屋征收评估实务　　三、国有土地上房屋征收评估的风险与防范对策　　四、国有土地上房屋征收评估应用实例示范

　　一、XX市国有土地上房屋征收评估背景介绍　　1.1 XX概述　　XX，是**_*，副省级城市，全省政治、经济、科教和文化中心。全市下辖11个区，总面积6587.02平方公里，2016年建成区面积1125.78平方公里，常住人口827万人，城镇人口678.14万人，城镇化率82%,是长三角地区和华东地区唯一的特大城市。　　XX是中国四大古都之一，素有“六朝古都”、“十朝都会”之美誉，历史源远流长，文化底蕴厚重。有“天下文枢”、“东南第一学”的美誉。截至2013年，XX有高等院校75所，其中211高校8所；国家重点实验室25所、国家重点学科169个、两院院士83人，均居中国第三。　　XX是国家重要的综合性交通枢纽和通信枢纽城市，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，高铁XX***，拥有现代化的通讯体系。　　XX是全国重要的综合性工业生产基地。

　　1.2 XX市国有土地上房屋征收政策发展演变　　/　　1.3 XX市国有土地上房屋征收评估发展演变　　/

1.4 2017版《XX市国有土地上房屋征收评估技术导则》　　主要特点：　　（1）以贯彻落实征收评估上位法的精神为主线　　（2）注重征收评估体系内容的系统性、完整性　　（3）注重评估工作的实践性和有效性　　（4）注重评估技术的创新性应用　　（5）以强化征收评估工作为基本抓手，完善配套政策，有力的促进征收工作顺利推进

　　1.4 2017版《XX市国有土地上房屋征收评估技术导则》　　主要特点：　　（1）以贯彻落实征收评估上位法的精神为主线　　（2）注重征收评估体系内容的系统性、完整性　　（3）注重评估工作的实践性和有效性　　（4）注重评估技术的创新性应用　　（5）以强化征收评估工作为基本抓手，完善配套政策，有力的促进征收工作顺利推进　　二、XX市国有土地上房屋征收评估应用总体解析　　2.1 政策依据　　2.2 评估体系　　2.3 评估对象及分类　　2.4 评估难点　　2.5 评估总体思路　　2.1 政策依据　　《中华人民共和国资产评估法》　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）　　《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）　　《XX省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》　　《房地产估价规范》（GB／T 50291-2015）　　《XX市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定　　2.2 评估体系　　采取“房地合一”的市场化评估体系。　　房地合一，我国现行的房屋完整产权包括：土地证（包括国有土地使用权证，集体土地权证）和房产证（房屋权证）。土地作为房屋的载体，土地使用权的灭失同时伴随房屋权的灭失。在土地使用角度：国有土地是国家的，个人只有法定年限的使用权，房屋权只能在规定年限内、规定使用用途的前提下，取得合法的房屋权。在权利人处理房屋产权的角度：变卖土地，一定伴随地上物（房屋）的产权转移，不能只买土地，不买房屋；也不能只买房屋，不买土地。　　2.3 评估对象及分类　　·评估对象：　　被征收房屋及其附属物（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产、安置或产权调换房内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。

　　7.整体估价报告和分户估价报告的格式和内容?　　估价报告格式和内容?　　·征收估价报告格式：征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具征收估价报告。　　·征收估价报告内容：征收估价报告包括整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应包含以下内容：　　·（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。　　分户报告格式和内容?　　·分户估价报告格式：格式见附件九。?　　·分户估价报告内容：对估价依据、估价程序、估价方法等的简要说明；分户估价对象的构成及其基本情况和估价结果等。

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