集团工程管理手册
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龙
湖
集
团
工
程
管
理
手
册
前 言
随着XX集团的全国布局和发展，工程职能作为产品建造的把控者，不断面临着新的挑战与考验：运营节奏加快，客户对房屋质量要求提高。尽管过程中有过挫折，但是我们仍旧不辱使命：户均报事量降低、报事完结率提升，工程质量满意度稳步提升并维持在较高分位；以项目成功交付为核心的“两线六点五管理”的工程管理体系构建完成；工程职能四项核心能力——资源管理能力、组织管理能力、风险管理能力、精益建造能力——也在“一前两化三目标”的业务战略指引下日益提升。
但另一方面，公司快速发展、人才需求不断提升，在开发节奏紧张的条件下，如何帮助员工短时间内快速熟悉和掌握XX工程管理相关制度，这成为摆在我们面前的一个亟待解决的问题。为此，集团工程部启动了《工程管理手册》（以下简称“手册”）的编制工作。“手册”的编制分为职能管理与项目管理两条线，第一分册“文化与体系”，从企业及工程文化、组织架构、工程管理体系、工程核心能力四个方面，对职能管理的相关内容进行了介绍；第二分册“项目管理”，从计划管理、合约管理、技术管理、质量管理、信息文档管理、安全文明管理、风险管理七个方面，对集团现有工程管理相关制度进行了系统的梳理和归纳。如果将各个制度比喻成珍珠，那么“手册”就是把各个珍珠串成项链的线，我们希望“手册”的这种“穿针引线”的作用，能够帮助同事们快速查阅和学习特定制度，提升自身的工程管理能力并最终转化为生产力。
“手册”发布后，集团工程部会根据相关制度的调整及后续意见调研情况，定期组织一线工程师和相关同事进行修订和调整，力争把《工程管理手册》打造成为系统性强、覆盖面广、美观实用的学习工具。
最后，感谢集团运营部、造价采购部、研发部、人力资源部、物业管理部以及各***提出宝贵意见的同事们，感谢你们对于《工程管理手册》编制工作的大力支持。
XX集团工程部
2015年12月
目 录
第一分册 文化与体系 1
第一章 企业及工程文化 2
一、XX企业文化 2
二、XX工程文化 2
第二章 组织架构 4
一、集团工程部组织架构 4
二、***工程部组织架构 4
三、工程部工作职责 5
第三章 XX工程管理体系 6
第四章 XX工程职能核心能力 7
第二分册 项目工程管理指引 8
第一章 计划管理 9
一、项目全景计划 10
二、工程形象进度计划 11
三、工程验收计划 20
四、技术质量行为计划 21
第二章 合约管理 22
一、合约体系及招标组织 23
二、招标管理 24
三、合同履约管理 30
第三章 技术管理 39
一、勘察管理 41
二、设计介入 43
三、技术及施工方案管理 48
第四章 质量管理 49
一、质量前控及过程管控 50
二、质量检查及验收 52
三、分户验收及承接查验 54
四、交房及质量维保 56
第五章 信息文档管理 58
一、信息文档体系分类 58
二、信息文档动态管理 60
第六章 安全文明管理 63
一、安全生产 64
二、文明施工 67
第七章 风险管理 72
项目全周期风险管控表 72
第一分册 文化与体系
第一章 企业及工程文化
一、XX企业文化
1、有纪律的投入型文化
2、XX的核心价值观
二、XX工程文化
1、匠人文化
匠人文化
行活到位，靠谱很重要
既算大帐，也算小账，心中有数
交圈，系统性思考
2、甲方能力
甲方能力
统筹项目计划，合理组织利用资源管理项目
识别、暴露、预控项目风险
甄别、吸附、培养分供方资源
尊重分供方，坚持同路人、合作共赢原则
具有甲方服务意识，有效利用合同管理分供方达成既定目标
3、工程师精神
工程师精神
对专业技术保持高度的敬畏心，严谨务实
系统思考，注重前控
责任心强，敢担当
爱钻研，善于总结沉淀
具有客户视角
4、XX工程气质
5、XX工程师七大工作原则
第二章 组织架构
一、集团工程部组织架构
二、***工程部组织架构
注：工程xx中心包括精装工程中心，景观工程中心，市政配套中心。
对于***工程部的职能、项目人员配置基本原则及精装工程、景观工程中心的设立条件，详见《XX集团工程人力体系配置参考要求》（2016版）。
此外，为帮助新员工尽快熟悉XX工程体系管理要求和标准，《XX集团工程部入职引导人工作参考知识》（2016版）对于员工入职引导人工作的基本原则和内容也进行了明确。
三、工程部工作职责
1、集团工程部主要工作职责
以工程质量客户满意度为导向，依托***，深化、完善工程管理相关规则（强制性规范、指引、参考知识），培训并推广使用；组织集团工程检查及***工程管理经验交流，统一工程管理行为（技术管理行为、质量管理行为），提升工程职能四大核心能力（资源管理、组织管理、风险管理、精益建造）。
集团工程技术中心主要工作职责
以守节、提质、增效为目标，依托地区工程职能，编制与修订工程管理相关规则和组织培训，提炼、推广优秀技术做法，促进***技术质量管理标准化；建设维护工程IT平台，促进集团工程管理信息化，为工程管理行为落地提供支持；跟踪了解行业前沿技术，协助***开展前沿技术试点应用，组织经验研讨、案例分析并适时推广运用。
集团工程管理中心主要工作职责
以工程检查、客户报事系统为基础，通过数据与案例分析，促进***工程职能管理体系建设，确保规则落地；依据集团分供方管理制度，协助***提升资源管理能力，推动***合格分供方资源库的完善；通过项目启动会评审、片区巡检、停止点检查，提高地区工程职能风险预控能力，确保项目实现完整产品交付。
集团精装工程中心主要工作职责
推动***工程职能精装体系建设，依托***编制与修订精装工程管理规则，组织专业培训；依据集团分供方管理制度，协助***提升精装资源管理能力，推动***合格精装分供方资源库的完善；通过项目启动会评审、停止点检查，预控风险，确保项目实现完整产品交付。
***工程部主要工作职责
推动和实现集团工程管理体系落地，提升工程职能核心能力，保证产品工程质量的市场竞争力；完善组织架构，提升员工能力及组织凝聚力；甄别、吸附优秀分供方资源，预控风险，实现项目产品按期保质的完整交付，组织、跟进项目维保。
***工程管理（技术）中心主要工作职责
深化集团工程管理规则，推动和实现规则落地；以月度工程检查、第三方质量评估、客户报事系统为基础，通过数据与案例分析，梳理项目工程管理系统性问题，预控项目风险，提升各项目进度、技术、质量管理能力；组织经验交流、培训考试，提升工程师的工程管理能力。
***工程项目部主要工作职责
以工程质量客户满意度为导向，以国家法律法规和集团、***相关规则为前提，以合同为依据，协调、整合内外部资源，实现项目产品按期保质的完整交付。
第三章 XX工程管理体系
工程管理体系
以项目成功交付为核心的“两线、六点、五管理”的工程管理体系。
“一前、两化、三目标”的业务战略
第四章 XX工程职能核心能力
工程职能核心能力
第二分册 项目工程管理指引
第一章 计划管理
计划管理主要相关文件
职能
序号
文件名称
文件类型
运营
1
《XX集团项目全景计划管理办法（销售型业态）》（2015版）
强制性规范
2
《XX集团项目全景计划管理办法（自持商业）》（2015版）
强制性规范
3
《XX集团项目运营停止点管理办法》（2015版）
强制性规范
4
《XX集团自持商业项目运营停止点管理办法》（2014版）
强制性规范
5
《XX集团项目启动会管理办法》（2015版）
强制性规范
6
《XX集团项目启动会成果模板》（2015版）
指引
7
《XX集团自持商业项目启动会阶段、样板阶段工作指引》（2015版）
指引
工程
8
《XX集团工程计划管理办法》（2016版）
强制性规范
9
《XX集团工程技术质量行为计划管理办法》（2016版）
强制性规范
10
《XX集团项目启动会工程管理指引》（2016版）
指引
11
《XX集团工地开放日参考要求》（2016版）
参考知识
12
《XX集团住宅工程工序管理参考知识》（2016版）
参考知识
研发
13
《XX集团设计计划管理制度》（2015版）
强制性规范
一、项目全景计划
1、销售型业态全景计划节点数量
职能
运营
投发
客研
研发
造采
工程
客服
营销
物业
景观
合计
集团管控
10
7
—
1
6
22
1
1
—
—
48
地区管控
8
4
1
3
1
12
1
2
2
1
35
职能合计
18
11
1
4
7
34
2
3
2
1
83
2、自持商业全景计划节点数量
职能
运营
商业
财务
研发
造采
工程
精装
景观
物业
投发
人力
合计
集团管控
25
17
—
17
10
14
—
—
—
9
1
93
地区管控
12
8
1
16
14
52
2
1
7
7
0
120
职能合计
37
25
1
33
24
66
2
1
7
16
1
213
3、运营停止点检查
对于销售型业态，在项目运营周某某，集团设置了六个运营停止点进行风险管控，（相关管理动作参见《XX集团项目运营停止点管理办法（2015版）》）：
序号
停止点名称
序号
停止点名称
1
项目二阶段启动会
4
交房启动会
2
首次开盘前风险检查
5
工地开放日前点评
3
中期运营停止点
6
组团后评估
对于自持商业，在项目运营周某某，集团设置了四个运营停止点进行风险管控，（相关管理动作参见《XX集团自持商业项目运营停止点管理办法（2014版）》）：
二、工程形象进度计划
1、全景计划中的工程节点
销售型业态
序号
管控节点
管控级别
序号
管控节点
管控级别
1
基础开工
集团
18
完成外墙门窗主框施工
集团
2
主体结构施工至±0
集团
19
正式电梯验收完并投入使用（新增）
集团
3
地库顶板防水及保护层
集团
20
施工电梯拆除
集团
4
XX区开工
集团
21
景观单位进场
集团
5
主体结构施工至可售状态
集团
22
自来水进场（新增）
集团
6
主体结构封顶
集团
23
电力进场（新增）
集团
7
交房样板点评
地区
24
燃气进场（新增）
集团
8
屋面工程
集团
25
开闭站、配电房设备安装完成（新增）
集团
9
砌体及二次结构完成至1/2（新增）
地区
26
消防泵房、生活水泵房设备及管道安装完成（新增）
集团
10
砌体及二次结构完成
集团
27
正式通水
地区
11
第一批次主体结构验收
集团
28
正式通电
地区
12
外墙抹灰完成至1/3（新增）
地区
29
燃气验收具备通气条件
地区
13
外墙抹灰
集团
30
具备供热条件
地区
14
内墙抹灰
地区
31
完成道路基层施工
地区
15
室内地热及地坪施工
集团
32
清水工作面移交精装
地区
16
完成外墙保温及涂料施工
集团
33
精装修完成实体工艺样板点评
地区
17
外架拆除
集团
34
户内精装完成及集中整改
地区
自持商业
序号
管控节点
管控级别
序号
管控节点
管控级别
1
完成项目所在地块市政条件调查表
地区
34
消防报警系统收点编程
地区
2
基坑支护及土方工程开工
集团
35
防火卷帘安装完成
地区
3
土建总包进场
地区
36
完成消防系统施工
地区
4
完成土方及桩基施工
集团
37
正式通水
集团
5
主体结构施工至正负零
集团
38
正式通电
集团
6
地下室外墙防水
地区
39
完成消防系统调试
地区
7
土建总包向机电施工单位移交场地
地区
40
完成消防系统检测
地区
8
主体结构封顶
集团
41
防火门安装完成
地区
9
室外土方回填
地区
42
完成地下室地坪\疏散指示\照明
地区
10
地下室砌筑
地区
43
疏散楼梯前面层\疏散指示\照明
地区
11
外用施工电梯安装
地区
44
幕墙达到消防验收条件
集团
12
屋面构筑物工程
地区
45
完成消防道路及景观硬铺
地区
13
地上砌筑
地区
46
公区精装达到消防验收条件
集团
14
完成屋面防水施工及虹吸雨排
集团
47
地铁连廊结构工程完成
地区
15
完成采光顶封闭施工
集团
48
地铁连廊机电及消防施工完成
地区
16
土建总包向公区精装单位移交场地
集团
49
地铁连廊精装、机电施工完成
地区
17
完成货梯安装
地区
50
雨污水正式接通
地区
18
完成扶梯安装
地区
51
完成空调主系统调试
地区
19
污水泵安装并具备使用条件
地区
52
具备供热条件
集团
20
完成幕墙外装施工
集团
53
正式通气到厨房末端
集团
21
完成生化池、隔油池安装
地区
54
道路面层施工完成
地区
22
完成夜景照明施工
地区
55
完成空调通风及水系统综合调试
地区
23
变电所土建达到供电接收条件
地区
56
商业IT机房交付（含精装、设施设备）
地区
24
消防控制室土建条件完成
地区
57
商某某、物业办公用房正式移交
地区
25
变电所设备就位
地区
58
收银内网综合布线与网络设备安装调试
地区
26
塔吊拆除
地区
59
地下室地坪工程及车位划线
地区
27
外用施工电梯拆除
地区
60
地下室交通标识完成
地区
28
消防控制室装修及设备安装条件完成
地区
61
商场标识系统完成
地区
29
配电箱安装
地区
62
广告牌、店招、LED完成
地区
30
母线安装
地区
63
运营商手机全覆盖（含电信、移动、联通三家运营商）
地区
31
电缆安装
地区
64
客流系统（含广场级和店铺级）的线路铺设、设备安装、精度调试
地区
32
风机单机调试完毕
地区
65
WiFi系统的线路铺设、设备安装、效果调试
地区
33
消防水泵单机调制完毕
地区
66
智能停车场的线路铺设、设备安装调试（全视频停车系统）
地区
工程职能相关节点参考逻辑图
2、期量及逻辑关系
《XX集团工程计划管理办法》（2016版）分业态（高层、洋房、别墅）对工程进度计划的期量及逻辑关系进行了说明，以供工程师在编制计划时参考。
序号
工作项
参考期量及要求
逻辑关系及其他说明
1
地基处理工程完成
根据实际情况
地基载荷试验（如试桩）尽量前置。
2
基础结构完成
高层、洋房40天
别墅30天
每批 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 交付风险
5
价格风险
6
销售道具
7
销售话术、承诺
8
使用功能风险
9
产权风险
10
媒体舆情风险
6、验收风险
序号
风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解决时间
责任
单位
解决
方案
目前
状态
1
规划验收
2
消防验收
3
竣工验收与备案
4
节能验收
5
电梯验收
6
人防验收
7
档案预验收
8
防雷验收
9
绿化验收
10
环保验收
11
设备用房及配套用房移交
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