北京市公共租赁住房项目租金评估技术指引（征求意见稿）1029
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北京市公共租赁住房项目租金
评估技术指引
（征求意见稿，2019.10.29）
1 总则
1.01 为规范本市公共租赁住房项目租金评估活动，维护公共租赁住房项目相关各方的合法权益，依据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（2012住建部令第11号）、北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61号）、北京市《公共租赁住房建设与评价标准》（DB11/T 1365－2016）、《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》（京建发〔2010〕413号）及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，结合本市实际，制定本指引。
1.02 **_*场租金评估适用本指引。（指引适用范围）
1.03 公共租赁住房项目市场租金是指与公共租赁住房项目同地段、同类型的普通住房在估价时段的市场租赁平均价格，由地租、房屋折旧、设备折旧、维修费、保险费、物业费、管理费、利息、利润等构成；不含供暖费、水电费、天然气费、通信费、有线电视费、上网宽带费和家具、家电租赁费及租赁税费等。
（1）同地段是指按照就近原则，能够满足公共******形成的同质区域。
（2）同类型是指使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、家具家电设备及周边环境与配套相同或相似的住房。
（3）估价时段是指价值时点前12个自然月。（公共租赁住房定义及价值内涵）
1.04 公共租赁住房项目市场租金采取标准房进行评估。标准房是指参照被评估公共租赁住房项目的户型、面积、朝向、楼层、装修及设备等因素按照众数原则设定的房屋状况。（标准房）
1.05 估价目的应当表述为“为估价委托人确定公共租赁住房项目所在区域普通住房市场租金提供价格参考依据”。
1.06 公共租赁住房项目市场租金采用比较法和成本法两种方法进行评估。成本法结果仅作为公租房项目租金定价的参考，不影响比较法评估市场租金的结果。两种方法结果不取权重，同时列示。
1.07公共租赁住房项目市场租金评估应当遵循固定用途使用原则。
2 比较法评估公共租赁住房项目市场租金
2.01 从同地段、同类型方面定性、定量阐述可比实例的选取。（可比实例选择）
2.02 以公共租赁住房项目为中心，在可比区域内按照邻近原则选择不少于3个与公共租赁住房项目状况类似的普通住宅小区作为可比住宅小区；当可比住宅小区数量不足3个时，可适当扩大范围。（可比实例范围）
2.03 在估价时段内，每个可比住宅小区每季度选择至少1个可比实例。（可比实例数量）
2.04 可比实例数据来源由三部分构成，估价机构内部监测数据、估价机构市场调查数据、**_*心监测数据。如数据不全，需说明理由。（数据来源）
2.05 将各可比小区相应的可比实例的季度平均租金进行算术平均得到各可比住宅小区年平均租金，并作为可比住宅小区标准房的租金。（住宅小区）
2.06 将所选可比小区与评估对象公共租赁住房标准房进行比较，进行区位状况调整和实物状况调整，计算各可比住宅小区比准租金。区位状况包括：居住区成熟度、交通条件、商业设施、自然环境、公共配套等；实物状况包括：物业服务、小区环境、配套设施、户型、装修、设备等（附件）。调整因素可根据项目实际情况需要增减。（因素调整）
2.07 将各可比住宅小区比准租金进行算术平均得到公共租赁住房项目市场租金。（市场租金）
2.08 因素修正视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例租金的调整不超过 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 旧程度、使用功能及可靠性。
附件二 公共租赁住房项目市场租金评估报告标准样式
封面
标题：公共租赁住房项目市场租金评估报告
估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）例：**公司【**年】公租(估)字第**号
估价项目名称：（说明本估价项目的名称，包括坐落、项目属性）例：北京市**区**路**号院**号楼公共租赁住房项目市场租金评估
估价委托人：（说明本估价项目委托单位的全称）例：**_*公室
房地产估价机构（说明本估价项目的估价机构的全称）例：北京*****
注册房地产估价师：（参与本次估价的注册房地产估价师）例：（姓名张三注册号＊＊＊）
估价报告出具日期：
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