房地产开发经营法律实务学习笔记
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第二讲 房地产开发经营法律实务
房地产开发程序
选址定点阶段
规划总图及确定规划设计条件阶段
确定容积率
颁发土地使用证
初步设计和施工图设计审查
规划报建、施工图审查阶段
施工报建
商品房预售许可
建设工程竣工验收备案
房地产项目权属初始登记阶段
限制和禁止功底的房地产开发项目
国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》
国土资源部、国家发改委《限制用地项目目录》《禁止用地项目目录》：低密度大套型项目、
禁止类：别墅、高尔夫球场、赛马场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心项目
规划许可是房地产开发的龙头
规划用途： 商某某VS商住楼
（1）《建设用地规划许可证》
《城乡规划法》第38条第1款：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
密切关注规划证的期限问题、延期问题
规划局：查土地情况，看土地有无被收回。
批文、手续、有效期问题
土地闲置问题：
（2）《建设工程规划许可证》 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 项阶段转让土地使用权：属于倒卖土地
已通过项目立项审批：通过转让房地产项目转让土地使用权
应当符合两个条件：
1、按照出让合同已经支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
前面的25%如果未达成怎么办？
通过转让在建工程的形式转让土地使用权
参建建：联建方类似于隐名股东，一方有名分、一方有利益
联建：政府登记，所有东西都是联建双方共同名义
通过股权转让的方式转让土地使用权
法律尽调：只做尽调 或者 尽调+交易架构设计
尽调注意事项：
1、一定要去现场：地上到底如何；证书的核实；土地性质问题、用地指标问题
2、资安.金全控制：不能在彻底掌握情况前支付款项
3、证照、印鉴、资料：必须双管某某！！！把印鉴锁起来，用2把锁，大家在场时才能用。否则，尽调就是白做了。
资产划转
“一地数转”问题
登记 占用 签约
（六）PPP模式下的土地使用权转让
略
以可预售房屋的包销方式转让土地使用权
房地产合作开发的税务问题
合作开发
共同投资、共享利润、共担风险
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