房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
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房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
1、土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：
借：应交税费-应交土地增值税20
贷：银行存款20
待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：
借：税金及附加20
贷：应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。
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