市区住宅物业服务收费指导标准
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关于印发《*_**法》、《XX市区住宅物业服务收费指导标准》的通知
牡价联发〔2014〕6号
市物业管理协会、市区各物业服务企业：
??? 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进XX市区物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《**_*法》和《*_**法》等规定，结合本市实际，制定《*_**法》、《XX市区住宅物业服务收费指导标准》，现印发给你们，请遵照执行。
??? 《*_**法》、《XX市区住宅物业服务收费指导标准》自2014年10月1日起执行。
????附件：1、《*_**法》
??????????2、《XX市区住宅物业服务收费指导标准》
*_**?? *_**
二0一四年九月二十六日
XX市区住宅物业服务收费指导标准
服务等级
二级
三级
四级
定价成本
高层
0.56
0.85
1.14
多层
0.53
0.81
1.08
服务项目
综合管理
管理处设置
小区内设置管理处。办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等简单的办公设备。
小区内设置管理处。办公场所整洁有序，配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施设备。
小区内设置管理处。办公场所整洁有序，有专门的接待区域。
配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施设备。
管理人员要求
管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗。
管理处负责人有3年以上物业管理工作经历。
管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
管理处负责人有2年以上管理处负责人任职经历。
管理人员按照国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
管理处负责人取得物业管理师资格证书或经理岗位证书，有3年以上管理处任职经历。
服务时间
周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
每日在小区管理处进行业务接待，提供服务。
每日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。
日常管理服务
1.24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理2天内完成（预约除外）。
2.对业主或使用人的投诉在5天内答复处理。
3.制定小区房屋装修管理制度，告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规行为及时劝阻、制止或报告。
4.建立财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
5.建立小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案等。
6.制定小区物业管理服务工作计划，并组织实施。
7.可采取走访、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
8.建立管理处内部管理制度和考核制度。
9.服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
10.对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
1.24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。
2.对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。
3.制定小区房屋装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规行为及时劝阻、制止或报告。
4.建立健全的财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
5.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主
或使用人资料档案、日常管理档案等。
6.制定小区物业管理服务工作计划，并组织实施。
7.可采取走访、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%。
8.制定管理处内部管理制度和考核制度。
9. 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
10.每年对业主或使用人进行1次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
11.能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。节假日有专题布置，每年至少组织1次
社区活动。
12.对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
1. 24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）。
2. 对业主或使用人的投诉在24小时内答复或处理。
3. 制定小区房屋装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，
对违规行为及时劝阻、制止或报告。
4. 建立健全的财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
5. 建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案、日常管理档案等。
6. 制定小区物业管理服务工作计划，并组织实施。
7. 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
8. 制定管理处内部管理制度和考核制度。
9. 运用计算机技术，对业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理等进行日常管理。
10. 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
11. 每年对业主或使用人进行1次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
12. 能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织2次以上社区活动。
13. 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
公共区域
清洁卫生
楼内公共区域
地面
每日清扫1次，5－10月每月拖洗1次，地面清洁。
每日清扫1次，5－10月每周拖洗1次，地面清洁。
每日清扫1次，8小时巡回保洁。每周拖洗2次，干净、无灰尘。
墙面
每日巡视1次，春秋两季各清理一次乱贴、乱画。
每日巡视1次，及时清理乱贴、乱画。
每日巡视1次，无乱贴、乱画。
楼梯扶手、栏杆、窗台等
每半月擦抹1次，基本无灰尘。
每周擦抹1次，保持基本无灰尘。
每周擦抹2次，保持干净、无灰尘。
天花板、公共灯具
每季除尘1次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
每周擦抹1次，外表基本无灰尘、无污渍。
每月除尘2次，目视干净，无蜘蛛网。
门、窗玻璃
春秋两季各擦拭1次。
每月除尘1次，目视基本无灰尘，无蜘蛛网。
5－10月每月擦拭2次，目视洁净、无灰尘。
楼外公共区域
道路、场地、绿地
每日清扫1次，目视地面、绿地清洁无杂物。
每日清扫1次以上，目视地面、绿地清洁无杂物。
定期灭蚊蝇、卫生防疫。
公共灯具、宣传栏、小品等
5－10月每两个月擦抹1次，表面无污迹。
5－10月每月擦抹1次，目视清洁无污迹。
每日清扫、清理1次以上，8小时巡回保洁，目视地面、绿地干净无杂物。
垃圾收集、清运
生活垃圾封闭存放，清运及时。高层按幢设置收集点，多层按需要设置收集点，收集点每日清理1次，无散落垃圾，无污迹。
生活垃圾封闭存放，清运及时。高层按幢设置垃圾收集点，多层按需要设置收集点，每日清理1次，及时清理收集点周围散落垃圾。
生活垃圾封闭存放，清运及时。高层按幢设置垃圾收集点，多层按需要配置收集点，每日清理2次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
垃圾车（箱）
每日清理1次，垃圾车（箱）及其周围清洁、无污迹。
每日清理1次以上，垃圾车(箱）及其周围整体清洁、无污迹。
每日清理2次，5-10月每月清洗一次。垃圾车（箱）及其周围整体清洁，无污迹。
果皮箱、垃圾桶
每日清理1次，外观整洁，箱（桶）无满溢、无污迹。
每日清理1次，5-10月每月擦拭1次，箱（桶）无满溢、无污迹。
每日清理2次，5-10月每周擦拭1次，箱（桶）无满溢、无污迹。
排水管道、化粪池等
及时疏通排水管道、泄水沟、窨井、化粪池等，保持正常使用。
及时疏通排水管道、泄水沟、窨井、化粪池等，保持正常使用。
及时疏通排水管道、泄水沟、窨井、化粪池等，保持正常使用。
积雪
小区主干道路及时清扫，出行道路畅通，人行道、庭院甬道基本清扫干净。积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动的区域堆放。小雪1天清扫达标，中雪3天达标，大雪5天达标。
小区内主干道路及时清扫，出行道路畅通，人行道、庭院甬道基本清理干净。室外楼梯、台阶、单元门口无积雪。积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动的区域内堆放。小雪1天清扫达标，中雪2天清扫达标，大雪3天清扫达标。
小区内主干路及时清扫，出行道路畅通，人行道、庭院甬道基本清理干净。室外楼梯、台阶、单元门口无积雪。积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动的区域内堆放。小雪1天清扫达标，中雪2天清扫达标，大雪3天清扫达标。
公共区域
秩序维护
人员要求
1.保安员身体健康，工作认真负责。
2. 对小区日常秩序维护事项做出正确反应，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置。
1.保安员身体健康，工作认真负责。
2.定期接受专业培训，能处理和应对小区秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
4.配备对讲装置和其他必备的器械。
1. 保安员身体健康，工作认真负责。
2. 定期接受专业培训，能处理和应对小区秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
3. 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
4. 配备对讲装置和其他必备的器械。
门岗
1.主出入口24小时值班看守，边门定时开放，并有交接班记录。
2.对进出小区的车辆进行管理和疏导，对大型物件搬出实行记录。
1.主出入口24小时值班看守，每天立岗时间不少于3小时，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
2.对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
1. 主出入口24小时值班看守，每天立岗时间不少于6小时，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
2. 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗
1.白天巡逻不少于4次，夜间重点部位巡逻2次，并有巡逻记录。
2.在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关部门。
1.按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。
2.接到火警、警情后15分钟内到达现场，协助保护现场，及时报告警方。
3.在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告相关部门。
1. 按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。
2. 接到火警、警情后10分钟内到达现场，协助保护现场，并报警。
3. 在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告相关部门。
技防设施
1.小区具备监控系统、楼宇对讲、门锁智能卡等安全防范设施不少于2项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
2.监控中心收到报警信号后，保安员应按规定及时赶到现场进行处理，接受用户救助要求，解答用户询问。
1.小区具备监控系统、楼宇对讲、门锁智能卡等安全防范措施不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
2.控制中心接到报警信号后，保安员15分钟内赶到现场进行处理，接受用户救助要求，解答用户询问。
3.小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
1. 小区具备监控系统、楼宇对讲、门锁智能卡、电子巡更、周界报警等安全防范措施应不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
2. 控制中心接到报警信号后，保安员10分钟内赶到现场进行处理，接受用户救助要求，解答用户询问。
3. 小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
车辆管理
1.按车辆道路行驶要求设立指示牌。
2.及时处理车辆停放不规范的现象，车辆停放在规定的范围内。
3.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序。保持场地整洁，无渗漏，无积水，通风良好，备有必需的消防器材，无易燃、易爆及危险物品存放。
1.按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标。
2.车辆按规定路线行驶，车辆停放有序。
3.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序。车库内配置道闸和录像监视，有醒目位置设置指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，保持车库场地清洁，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
1. 按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，
2. 车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
3. 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序。车库内配置道闸和录像监视，按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，保持车库场地清洁，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
公共区域
绿化养护
绿地设施基本完好，绿地内植物覆盖率70%以上。
1. 草坪生长良好，每年修剪、养护2次，及时补栽补种，无杂草、杂物。
2. 花卉、绿篱、树木等每年应根据其品种和生长情况补种1次，及时修剪整形，保持观赏效果。
3. 定期组织浇灌、施肥和松土，适时进行防冻保暖。
4. 定期喷洒药物，预防病虫害。
1. 对草坪、绿篱等每年修剪、养护3次，整齐美观。
2. 对绿地杂草每年清除2次，生长正常，适时补植，土地无明显裸露。
3. 绿篱、花卉及造型植物轮廓清晰、层次分明，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好。
4. 根据季节栽种景观花卉，在花坛开花期间，每月剪残枝2次，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草，花卉长势良好，造型优美。
5. 树木每年修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，基本无倾斜。
6. 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥和松土。
7. 对草坪、绿篱、树木等定期组织浇灌，适时进行防冻保暖。
8. 适时喷洒药物，预防病虫害，防治结合、及时灭治。
1. 对草坪、绿篱等每年修剪、养护3次，整齐美观。
2. 对绿地杂草每年清除3次，生长正常，适时补植，土地无明显裸露。
3. 绿篱、花卉及造型植物轮廓清晰、层次分明，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好。
4. 根据季节栽种景观花卉，在花坛开花期间，每月剪残枝4次，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草，花卉长势良好，造型优美。
5. 树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，基本无倾斜。
6. 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥和松土。
7. 对草坪、绿篱、树木等定期组织浇灌，适时进行防冻保暖。
8. 适时喷洒药物，预防病虫害，防治结合、及时灭治。
共用部位
共用设施
设备日常
运行维护
房屋结构
每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
每年2次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
每年4次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每月检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗
每季1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
每月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地面平整，有缺损及时修补。
墙面、顶面粉刷层无明显剥落，地面（面砖、地砖）平整、无缺损。
墙面、顶面粉刷层无剥落，地面（面砖、地砖）平整、无缺损。
外墙、屋顶
每年检查1次，发现外墙面、屋顶防水层有破损的，及时安排专项修理。
每年2次巡查，发现外墙面、屋顶防水层、雨水管有破损的，及时安排专项修理。
每季检查1次，发现外墙面、屋顶防水层、雨水管有破损的，及时安排专项修理。
道路、场地等
每季度1次巡查路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，路面基本平整无积水，井盖无缺损。
每月1次巡查路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整无破损、无积水，井盖无缺损。
每周1次巡查路面、侧石、井盖、围墙等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，井盖无缺损，保持围墙完好。
休闲椅、室外健身设施等
每季度1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
每月1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复。
每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复。每天巡查1次，发现损坏及时修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
安全标志等
对危险、隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，保证标志清晰完整。
对危险、隐患部位设置安全防范警示标志，每周检查1次，保证标志清晰完整。
对危险、隐患部位设置安全防范警示标志，每天检查1次，保证标志清晰完整。
公共照明
1.每季度1次巡查公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在70%以上。
2.每季度1次巡查室内、室外公共电气柜，每年按规定对电气安全进行检查。
1.每月1次巡查公共照明设备，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在80%以上。
2.每月1次巡查室内、室外公共电气柜，每年按规定对电气安全进行检查。
3.景观灯、节日彩灯保持灯具完好，亮灯率在90%以上。
1. 每周1次巡查公共照明设备，保持灯具完好，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯亮灯率在90%。
2. 每周1次巡查室内、室外公共电气柜，每年按规定对电气安全进行检查。
3. 景观灯、节日彩灯保持灯具完好，节假日亮灯率95%。
电子防盗门、监视系统等
每年按规定进行检查和维护，保证各项设施正常运行。
按规定进行调试与保养，保证各项监控设备正常运行。
1. 对电子防盗门进行定期保养，保持使用正常。
2. 楼宇对讲系统对讲主机选呼功能、对讲功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
3. 周界报警系统的警戒线封闭，中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 人员15分钟之内到场处理，专业维修人员1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业维修人员20分钟内到达现场抢修。
10. 电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
11. 电梯需要大中修、更新及改造，应制定维修更新计划，并编制工程预算，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金列支或由全体业主分摊。
1. 电梯运行费=基础费用+增减费用
基础费用按每部电梯用户数不同分别计算：
40＜用户数， 基础费用32元"户"月；
15＜用户数≤40，基础费用34元"户"月；
用户数≤15，实行市场调节。
增减费用从使用起始层算起，每提高一层增加0.50元"户"月。
2. 电梯运行费成本包括：
（1）电梯运行电耗；
（2）电梯定期常规保养；
（3）零星配件及维修；
（4）电梯年安全检测；
（5）电梯日常清洁。
3. 原始设计不停靠的，原则上不支付电梯费；如需使用按合同约结.定算与分摊。
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