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新冠肺炎疫情对合同履行的影响及其应对

—租赁类合同彭某某

**_*

2020年3月27日彭某某

天同律师事务所高级顾问

XX国际仲裁院仲裁员

1998年起在XX市中级人民法院工作19年，离职前任房地产庭副庭长

2017年加入天同律所德法相融、天下大同德法相融、天下大同Part.1 新冠肺炎疫情与住宅租赁一、住宅租赁承租人的主要目的系使用租赁房屋，一般情况下，疫情不影响出租人使用房屋，承租人不得以新冠疫情及防控措施构成不可抗力或情势变更为由，要求减免租金、解除合同

二、在因隔离、封锁等管控措施导致承租人无法使用房屋等特殊情况下，可按公平原则处理，适当减免租金

《广西高院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第11条第2款：非经营性房屋租赁合同，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

《湖南高院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6:如何处理租赁合同纠纷，承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

XX承租人回家过年，因疫情无法返回，租赁住房空置，能否要求减免？

疫情期间家庭收入锐减，能否要求减免？

住宅租赁德法相融、天下大同德法相融、天下大同Part.2 新冠肺炎疫情与生产、经营性租赁有约定从约定，尊重当事人意思自治

（一）各地高院意见

应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租或延长租期的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。（XX、湖南高院）

租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。（浙江高院）（二）具体情境

无法使用：

（1）租赁房屋被政府明令停业或禁止开业；

（2）租赁房屋所在区域被封锁，例如XX封某某；

（3）劳动密集型企业应政府临时要求停工；

（4）租赁房屋因防疫需要被征用；等等。（二）具体情境

使用受到严重影响：能够经营，但疫情客观上已导致客流量减少、营业额下降、承租人发生严重亏损的情况，主要以餐馆、酒店等虽未被要求停业但因疫情影响导致客源锐减、经营严重困难的场所。（三）法律分析

承租人能否以不可抗力为由请求减免租金，存在争议：

观点一：（1）对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责（XX高院）；

（2）不可抗力免责仅指免除违约责任（合同法第107条：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等），不能要求变更合同内容。

观点二：不可抗力导致承租人合同目的不能实现，但承租人不要求解除合同，只要求减免租金的，根据举重以明轻的原理，可以支持其减免请求。

观点三：不可抗力事件属于情势变更定义中的重大变化，仍应适用情势变更原则来请求减免。合同能够履行但继续履行对一方明显不公平——情势变更——变更合同

合同不能履行（暂时或部分）——不可抗力——免除违约责任

合同目的不能实现——不可抗力或情势变更——解除合同

唐某某、高圣平主编《民法通则及配套规定新释新解》认为：因不可抗力事件发生，导致合同不能履行时，可能发生的法律效果包括：合同的解除、免除未履行合同的责任、合同的变更、延长合同义务的履行期间。

韩某某教授在《合同法总论》认为：“在不可抗力并非总能达到不能实现合同目的的程度，在该情形下，合同关系继续存在，只是需要变更，当事人协商一致变更合同……如仍不能解决，则可以通过诉讼或者仲裁，由法院或者仲裁机构变更合同内容（司法变更）。” （四）司法案例：从2003年“非典”疫情的司法实践来看，大部分案例支持承租人受疫情影响减免租金的主张

在（2018）鲁06民终268号案中，法院认为“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，故应适用情势变更原则适当减免部分租金。

（2018）晋04民终2272号案中，法院则认为抗击“非典”关门歇业属于不可抗力，因此出租人对承租人停止经营的商业地产应减免租金。

（2008）洛民终字第2021号、（2004）沪二中民二（民）终字第354号等案例中，法院则直接援引公平原则支持了承租人关于受疫情影响要求减免租金的主张。个别案例未支持承租人减免租金：

在（2005）沪一中民二（民）终字第2390号案，法院认为：非典期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“非典”持续时间也较短，承租人不能因此拒付租金和物业管理费。（五）减免租金有关诉讼中，法院关注

承租人能否提供证据证明新冠疫情与其损失之间具有因果关系（减免租金的出发点是新冠疫情对承租人经营产生不利影响，若无因果关系，则损失分担也就无从谈起，租金减免即无合理的事实依据）

承租人是否及时向出租人履行通知义务并提出租金减免请求，是否提供了经营受影响的证据。

湖北高院认为，全省各级法院在审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件时，对该条规定的通知义务及证明义务不应作过要.高求，只要债务人提交证据证明其采取合法形式通知了债权人，并在法庭调查结束前提交了其住所地或合同履行地人民政府具体出台的疫情应对措施，即可视为其完成了该条规定的通知和证明义务。（六）减免租金有关诉讼中，多数案例以双方共同分担为原则确定减免数额

所谓合理分担损失，即在房屋租赁合同纠纷中，既要考虑对承租人的利益，也要考虑出租人的利益。如果全部免除承租人租金，实际上是让出租人独自承担疫情带来的全部风险，反而不公平。

“非典”时期的有关案例中，在（2006）佛中法民二终字第5号案、（2008）洛民终字第2021号案、（2007）桂民四终字第1号案、（2004）沪一中民二（民）终字第32号案，法院最终的处理结果均为判令出租人在疫情期间减收一半租金。

（七）装修免租期与疫情防控期间重合：

因疫情影响导致不能装修或暂停装修，实际上承租人没有享有到免租的利益，可以向出租人主张延长免租期，延长的期限需要考虑疫情对装修进度的影响、以及双方利益的平衡；或者可以要求减免疫情结束后实际装修期间的租金。

（一）司法大背景：鼓励交易、限制解除合同

《九民纪要》47条：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

XX二中院《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》：虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同。

XX中院《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答》：因疫情防控致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于出租人的原因所致……承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。

在(2013)辽审二民抗字第14号、(2007)鄂民四终字第47号、(2005)沪一中民二(民)终字第2390号、(2003)丹民初字第2371号案中，法院往往认为“非典疫情未致使合同当事人根本不能履行合同”、“非典疫情对涉案合同的影响尚未达到令合同目的不能实现的程度”等理由，不支持当事人要求解除合同的请求。

（二）当事人请求解除租赁合同需满足合同目的无法实现时才可能得到支持

法律规定：

疫情+合同不能履行+合同目的无法实现/符合不可抗力的法律特征/=法定解除权，通知或起诉解除合同

疫情+合同能够履行+继续履行明显不公平（合同目的不能实现）/符合情势变更的法律特征/=提起诉讼或仲裁要求解除合同

1.承租人仅以疫情导致经营收益受损为由要求解除租赁合同难以得到支持，除非承租人的经营业务因疫情被完全取缔，或者由于租赁期限较短等其他原因导致继续履行对承租人明显不公平

在（2013）辽审二民抗字第14号案中，辽宁高院认为：因“非典”疫情政.和府有关部门下发的通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是***的餐饮部分，客房经营仍可正常进行，尚不足以导致其与***之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

2.出租人以承租人未支付租金要求解除合同，法院需要考虑承租人未支付租金是否存在正当理由、是否构成根本违约、出租人的合同目的能否实现等因素综合认定是否解除合同

XX二中院《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》：承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金，对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现，因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同。

在(2003)丹民初字第2371号案中，XX市法院认为，在“非典”结束后，只要被告通过恢复经营并及时付清房租，并不影响原告合同目的的实现，也能实现被告的合同目的，从维护交易、公平保护各方当事人利益的角度出发，拒绝出租人以承租人未依约支付租金为由要求解除租赁合同。

租赁双方就减租事宜无法达成一致时，或者即使减租后，承租方提出疫情影响严重等理由，长时间拖欠数月仍不交租金，如我方作为业主方起诉，法院处理该类纠纷一般如何评判？

1.符合情势变更情形的，减免受影响期限的租金；

2.拖欠受影响期间的租金，通常不会支持违约金请求， 也不得以此为由要求解除合同；

3.拖欠恢复正常经营后的租金，承租人应依约承担违约责任，出租人或可要求解除合同。

3.通知解除合同后对方3个月内没有回复的，是否当然发生合同解除的法律后果

合同法司法解释（二）第24条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

九民纪要第47条：只有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同；不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。

最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复【法研[2013]79号】

4.因不可抗力解除合同的，装修损失由双方分担

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

5.涉及转租的装修损失分担：次承租人实际装修，承租人是否可以向出租人主张装修损失？

支持的案例： （2019）粤01民终16587号案，XX中院认为：因承租人将涉案物业转租给次承租人已征得出租人的同意，根据合同的相对性，一审判决认定就次承租人的装饰装修损失，承租人有权向出租人主张赔偿正确，何况次承租人对此并无异议，至于承租人与次承租人之间关于装修损失的分摊，可依据双方之间的租赁合同关系另循途径进行处理。

5.涉及转租的装修损失分担：次承租人实际装修，承租人是否可以向出租人主张装修损失？

不支持的案例1：（2015）深中法房终字第2257、2258号案，XX中院认为：承租人在本案中并未提交证据证明其在将涉案房屋转租给次承租人之前对全部房屋进行过装修，在次承租人撤场后，承租人也并未向次承租人赔偿过装修损失，转租给次承租人使用的房屋的装修现值不应当认定为承租人因合同解除所遭受的损失。原审法院认定的装修现值损失范围并无不当。

5.涉及转租的装修损失分担：次承租人实际装修，承租人是否可以向出租人主张装修损失？

不支持的案例2： (2018)粤01民终15846号案，XX中院认为：承租人以次承租人的装修应等同于其装修为由，上诉主张其有权要求出租人赔偿装修损失，但依据已查明的事实，涉案房屋的装修系由次承租人投入用于云来大酒店的经营，而次承租人已与出租人直接建立租赁合同关系继续使用该装修，次承租人与承租人并未约定装修归承租人所有，承租人也未举证证明其通过赔偿次承租人装修损失的方式取得了该装修，故承租人的该项上诉理由同样不成立，本院亦不予采纳。

在不享有合同解除权的情形下，承租人可以通过以下两种途径达到解除合同的法律效果：

（一）依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）第48条，以合同僵局为由起诉解除合同；

（二）承租人租期内擅自搬离，以其行为表示不愿再继续履行合同。考虑到要求承租人继续履行的义务不宜强制执行，法院一般会径行判令解除合同。

（一）承租人可以合同僵局为由，起诉要求解除合同

《九民纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则……”

《九民纪要理解与适用》：在合同僵局的情形下，应当是守约方拒绝解除合同明显导致双方当事人利益关系显失公平。如果继续履行合同可以给守约方带来一定的利益，但此种利益与给违约方造成的损失相比，明显不对等。

《九民纪要理解与适用》：通常在形成合同僵局的情形下，如果违约方能够找到替代的履行方式，能够保障守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则能够保障守约方的利益；但在此情形下，守约方坚持继续履行合同，可以认定守约方已经违反了诚信原则。如在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如6个月或1年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。

守约方如能够以合理价格出租给他人，或能够在市场上寻找到类似的租赁物，其拒绝解除或要求继续履行，可能被认定为违反诚信。

最高院在XX天富鹅业一案【案号：(2015)民申字第1931号】中，确认了违约方在特定情形下可以解除合同的规则：

出租人若要收回合同签订之前已经租赁给若干农户的土地，履行向承租人交付全部土地的义务，需支付约700万元的成本，而其依据协议可以从承租人处收取的5 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。问题8：关于租赁合同的约定条款，应予以注意的风险或陷阱？

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009.9.1

租赁物的合法性：未取得建设工程规划许可证或未按工规证建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超过使用期限的临时建筑，租赁合同无效

已形成附合的装修损失、扩建损失、没有合法手续导致无法办理经营许可证而产生的空置损失

承租人及实际使用人：以甲名义签订合同，供关联人乙实际使用（非转租）

租赁房屋的用途：只载明登记用途，不约定租赁用途；或者约定租赁用途，但明确现状交付，如果不能取得相关经营许可，责任由承租人自付

特殊消防和环保手续的办理：约定由承租人自行办理众 志 成 城，共 克 时 艰！关注「***」公众号

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