房地产开发全流程图(内部版)

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节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容工作部门主办部门协办部门土地信息收集土地初判现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘了解周边配套情况对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解地块所属区域的规划，对以后了解该区域未来规划情况项目开发的影响和支撑。了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的安.建成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心发展中心发展中心发展中心发展中心发展中心发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心土地深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）市场深度调研项目最终定位销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研销售研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心发展中心发展中心成本测算：针对多个方案进行初步研发：协助进行方案设计和成本测算成本测算、利润率分析及比选发展中心、运营部销售部研发部销售部研发部研发部开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心发展中心、研发部发展中心工程部开发部销售区域宏微观市场研究项目招商报告（前期阶段）项目招商版盈利能力分析项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心发展中心、运营部发展中心财务中心寻找合作资金明确合作伙伴、寻找合作方合作伙伴确定式（招商阶段）合作方案确定合作细节确定财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报发展中心发展中心发展中心财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部：制定合作方式、投财务中心、集团资管部、引资（商业计划书）签署战略合作协议资回报发展中心土综合管理部：协议盖章，存档综合管理部地获第 1 页，共 24 页取寻找合作资金节点主要阶段土地获取阶段投标、摘牌主要工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容合作实施（实施阶段）投方案标投经济标拍卖挂牌 ***成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局***注册项目方案确定确定土地上限竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善地条件财务：提供资金土地出让合同用地规划许可证出让金、交易费交费证明发展部：提供土地出让合同财务：提供资金缴纳出让金、交易费工作部门主办部门协办部门发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部发展中心发展中心发展中心发展中心发展中心法务　财务部开发部开发部发展部财务企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报研发：协助提供相关项目资料告向项目备案机关提交申请报告开发部开发部开发部研发确权建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用 1：500现状地形图3份（反楼座）详规发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸研发：委托设计详规开发部发展部发展部开发部开发部发展部开发部开发部发展中心研发土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部办理土地证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书开发部开发部第 2 页，共 24 页节点主要阶段办理土地证主要工作内容主办部门工作内容土地确权来源证明文件协办部门工作内容工作部门主办部门协办部门开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查综管：提供相关证明资料销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等开发部研发部综管销售部区域市场调研 3、项目所在商圈或临近商商圈主要商业业态分布状况、经营商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同圈现状调研（商业部分）状况、经营特点、预期发展方向时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组商业招商部 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业策划部市场组商业招商部通过行业发展状况分析，消费需求公建部分拟选业态种类确定分析确定可开发公建部分业态种类商业招商部商业销售部：配合完成公建部分、所选业态数量确定。结合市场相关类型物业供求状况业态选择与数量确定确定所选业态开发数量商业招商部　　　　　商商业策划部业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位项目定位经济测算项目发展报告开发计划项目考核指标初定研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算销售：根据宗地状况、市场条***的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销售体系　研发部商业招商部商业策划研发部运营部财务部研发销售工程商业销管运营资金流工程：根据工期制定工程款支付计划开发：配套费及土地款支付计划财务工程、开发设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见第 3 页，共 24 页研发研发研发销售节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容工作部门主办部门协办部门方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审核运营：成本审核研发运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定安.建、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见研发工程运营商业销售、商业：结合项目地块的基本素质、成规划方案结合成本测算的研对于初步测算的成本指标逐步细化本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见、结合市场调整售价，确保预期利讨及确定润率。工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项配套费用标准研发运营开发销售工程商业方案设计组织彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果研发部：负责提供图纸开发：提供参考意见开发部研发研发部开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发部规销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在划建筑平、立面功能效果及成各部门共同商讨成本指标，逐步深售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程某某提供合理化建议研发运营销售商业　工程本测算的研讨及确定化。设工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见计彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸阶开发部研发段建筑方案报建图研发：提供报建图纸开发研发景观概念方案设计及确定销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制研发销售工程运营商业项目成本指标确定销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研发开发财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实运营销管工程研发开发财务商业指标确认阶段项目考核指标确定销管：***战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：制定工期运营销管工程第 4 页，共 24 页指标确认阶段节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容年度考核指标调整工作部门协办部门工作内容主办部门协办部门销管：根据集***发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量***年度考核指标体系工程：制定工期运营销管工程施工图设计院的选择与合同签定运营：配合研发进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核研发运营工程管理部法务制定建筑、综合管网、景观销售、商业：结合项目定位和客户需求及经施工图设计任务书（交工标按产品型式不同提供建筑设计限额验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的准确定、建筑、景观限额指指标，提供景观限额设计指标讨论制定标确定）工程：提供工程技术专业建议结构方案及设备选型研讨及确定运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报研发：负责提供规划总平面图告总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图设计组织施工图审查全某某及计算书编制典型楼座安.建预算研发运营研发工程研发研发研发研发研发研发运营施工图成果施工图会审运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核研发销售工程商业工程运营研发工程运营施工图全某某销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并编制典型楼座安.建预算，安.建成本综合测算、分析、反馈并进行图纸加以优化研发：负责图纸优化变更优化工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化运营：成本核算及费用控制销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提出专业性意见研发运营部研发研发运营部研发工程销售开发运营研发工程销售第 5 页，共 24 页节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容工作部门主办部门协办部门设计方案（含总平面方案）申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及开发部相关图纸研发发展中心规划方案及市政方案送审修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本研发：提供所需图纸规划设计方案，电子文件1份）开发部研发建设工程规划许可证现场工程放线申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认 1/500现势地形图1份建筑方案送审土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资计划大配套财务：提供资金保障取得许可证小配套消防证明财务：提供资金保障研发：负责提供消防报建图人防证明研发：负责提供人防报建图地名证明建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图研发：出图及图纸问题解决工程：现场配合按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位建设用地规划许可证组织施工单位做好记录及现场保护研发：现场发现问题，及时解决工程：组织施工单位交接建设工程规划许可证开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部研发发展中心财务财务研发研发研发工程工程工程研发工程第 6 页，共 24 页节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容工作部门主办部门协办部门 XX市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部施工许可证工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）开发部财务开发部施工图审查研发：负责提供施工图及计算书开发部研发质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表营业执照资质证书《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》年度投资计划《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》公用基础设施配套证明工程：配合办理工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。工程：配合现场安全研发：负责提供所需的全部图纸开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部工程工程工程销售许可证获取前期物业备案证明物业：签订物业合同研发：负责提供所需的全部图纸开发部物业企业投资项目备案基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取《面积计算成果表》项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明规划成果大配套移苗临水、临电临水、临电平整场地施工组织方案工程：到达基础部位，提供基础验收证明开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件研发部：提供全套施工图研发：出图销管：配合网上录入工程：协助临时电送电、接入水接入财务：提供资金，运营：审核工程：确定临水、临电位置及数量研发：负责提供所需的全部资料运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。开发部销管开发部开发部开发部开发部工程工程研发销管开发部工程部、财务部、运营部开发部工程工程工程研发运营第 7 页，共 24 页节点主要阶段开工开工准备开工主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门勘察研发：负责提供总规划图等所需的全部资料运营：配合招标法务：合同的审核招投标、签订合同桩基施工单位监理土建施工单位运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本法务：合同的审核运营配合招标、测算成本法务：招投标文件的法务审核、合同的审核甲供材、分包商沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案运营配合招标、测算成本法务：合同的审核运营配合招标、测算成本工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同运营：共同确定合同约定的各项条款施工图会审设计交底组织监理、施工单位一起对图纸会研发：配合会审审会同设计院进行会审，签定会审记录研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审会同设计院进行技术交底，签定交研发：负责组织设计单位交底和变更底记录质量监督手续环卫、环保等相关手续施工放线规划验线桩基施工办理质检委托开发：配合办理相关手续办理安全检查委托开发：配合办理相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续开发：配合办理相关手续申办项目临时施工用水、临时用电开发：配合办理相关手续、排污手续办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持清楚标明墙、柱轴线位置监理单位组织工程部、设计、规划研发、开发：配合验线局验线试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持桩基检测开槽委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告土方工程支护工程工程工程工程工程工程工程开发部工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程运营研发法务运营运营法务运营法务运营法务运营工程运营研发研发研发开发开发开发开发开发研发研发、开发研发第 8 页，共 24 页节点主要阶段开工主要工作内容工作部门开槽主办部门工作内容协办部门工作内容降水工程地基备案研发：配合参与验收地基处理基础施工基础验收备案混凝土垫层地下防水混凝土基础研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收研发：配合参与验收内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。工程工程工程工程工程物业客服工程物业物业节点主要阶段售主办部门工作内容后产品问题总结及反及馈移交初始登记区局办理初始登记手续主要工作内容产权证办理为客户办理产权证前期手续分户土地证土地证办理为客户办理土地证前期手续工作部门协办部门工作内容研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生工程：提供竣工备案通知书、竣工图研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确财务：房款多退少补、开据发票物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告研发：负责提供技术支持物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等主办部门客服销售管理部销售管理部开发销售管理部协办部门研发工程物业工程研发物业客服财务销售管理部研发物业财务第 24 页，共 24 页 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

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