产业园区行业分析报告
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产业园区运营行业分析报告
***情况总览
截止2019年底，我国典型产业园区上市企业有35家，其中22家主板上市企业和13家“新三板”挂牌企业。2019年35家产业园区上市企业“园区”板块主营业务合计营业收入共计1254亿元，同比增长14.2%。
报告选取了浦东金桥、张江高科、电子城、XX临港和华夏幸福共计五家市值规模靠前的主板上市企业对其商业经营模式、核心竞争力、收入结构、招商模式进行分析。
***情况介绍
浦东金桥【600639.SH】
经营范围和运营模式
公司主要从事XX金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业，逐步从园区集成开发商向新兴XX区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。
近两年，产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式，产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，由园区开发运营企业通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
核心竞争力
区域开发能力。公司在二十多年的开发、运营金桥开发区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这一领域树立了品牌优势。在经营管理上，组织结构、运作流程都已较为成熟；在规划、设计上具有先进理念；在开发和营运上具有丰富经验，在集聚产业项目和提升产业能级上具有较强的综合协调能力。
专业管理团队。公司拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力，具有在精细化管理与优化服务上的优势。
稳健的经营能力。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万m2，并仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度。这些资源可***创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的宝贵资源。
收入结构分析
浦东金桥主要营业收入来源于园区内房地产销售和房地产租赁，少部分来自酒店公寓服务。企业近两年进行了结构调整，房产租赁与房屋销售占比差距逐渐缩小，酒店公寓服务收入占比逐年降低。
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2020年浦东金桥营业收入受疫情影响较小，截止第三季度，营业收入同比增长21.27%，其中第一季度贡献较大，创造营业收入15.96亿元，占1-3季度总营业收入的66.31%。
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浦东金桥资产负债率近几年缓慢增长，2020年第三季度在60%。
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张江高科【600895.SH】
经营范围和运营模式
公司主要业务为张江XX的开发运营、科技创新企业的投资、服务及孵化。公司定位于全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商及全生命周期的创新服务商的“新三商”，推动“新三商”的有机融合、协调发展，紧密对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈。
核心竞争力
可持续发展的物理空间优势。公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造了一批具有区域影响力的产品，形成了张江西北区、集电设计园、***等多个特色产品区域集聚地。
产业集群优势。张江XX已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。生物医药产业是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。
拥有运作产业投资的增值服务优势。张江高科建有专业的投资团队，通过直投、创投、设立基金等方式已经参投了诸多项目。同时，积极借助银行、证券、保险、天使投资、风险投资、股权投资等科技金融机构的牵引作用，整合科技金融服务资源，实施从天使、VC、PE到产业并购的投资链布局。
拥有又有银企合作、投贷联动的金融资源优势。张江高科积极探索与银行、券商、保险等金融机构开展合作，为科技创新主体提供孵、投、贷、保联动金融服务。
拥有对接多层次资本市场的通道优势。张江高科拥有全资***平台，发起设立张江科创基金，参股有**_*、张江小额***、XX金融发展投资基金、XX市科创母基金、XX浦东科技创新投资基金等。
拥有整合公共平台资源的集成优势。公司与XX办公室、各行业协会、公共媒体都保持着很好的合作关系，具有把资源导入后进行整合，再标准化输出的能力。
收入结构分析
张江高科营业收入来源分为园区的房屋租赁和房产销售。其中房产租赁业***总营业收入比重较高。2019年房屋租赁收入占总收入比重分59.12%，2018年占总营业收入比重83.92%。近几年房屋销售带来的营业收入占比波动大。
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截止2020年第三w季度，张江高科营业收入同比下降26.17%。第一季度受疫情影响下滑明显，第一季度创造营业收入1.34亿元，同比下降63.09%。
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张江高科近几年资产负债率总体平稳有小幅度波动。但基本结构稳定。
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电子城【600658.SH】
经营范围和经营模式
公司围绕国家创新驱动战略及首都城市功能定位，主要有以下科技服务业务矩阵。
科技研发服务，围绕集成电路产业搭建了集成电路设计产业服务平台。
科技孵化，通过“创E+”专业化的“社区+服务+资本+产业”的创新孵化和加速服务体系构建，以及品牌化输出、特色化运营、垂直化管理的服务模式，实现创新与创业相结合、孵化与投资相结合，形成具有产业特色的创新孵化新路某某。
科技金融，通过构建产投基金、创投基金、股权投资及金融服务，打造“科技+金融”相互融合促进的生态环境，为科技企业提供金融服务支持。
科技空间服务。通过充分利用新一代信息技术手段，构建智慧化的科技产业聚集、科技产城发展、科技城市更新等空间，打造独具特色的产品品牌体系，深挖企业客户内外资源，打通资源信息壁垒，搭建起科技空间服务的平台化生态。
核心竞争力
近年来，公司全面开启科技服务转型发展新局面，形成了以“构筑科技产业生态，促进区域创新发展”为使命，以“成为国内领先、国际知名的科技服务企业”为愿景，培育和提升科技发展助推服务能力、科技资源资本运作整合能力、科技发展空间营造能力的全新科技服务战略体系和发展体系，不断深化科技服务内涵、扩大科技服务合作资源，初步形成了贯穿产业发展全链条、覆盖创新发展全周期、整合科技创新全要素、独具电子城高科特色的科技服务生态圈。
收入结构
电子城主要的营业收入来源为园区地产销售，2019年至2016年地产销售带来的营业收入占总营业收入比重分均超过70%。2018年起新兴科技服务***主营业务之一为电子城带来可观收入。园区房屋租赁业务的营业收入占比较小，2018年开始未计入总营业收入。
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2020年虽受疫情影响国民经济整体下滑，但电子城的园区房产销售板块却出现增长情况。截止2020年第三季度，营业收入与上年同期相比增长146.35%。前三季度每季度均出现比上年同期有所增长。
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电子城近几年资产负债率持续走高，利用杠杆效应不断放大。
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XX临港
经营范围和经营模式
**_*处行业为园区开发行业。园区开发是指由园区开发主体在特定规划区域范围内，通过明晰产业定位、搭建功能平台、开发产业载体、完善基础配套等，向园区落户企业及其雇员提供综合配套服务。
XX临港以产业园区的开发建设、运营管理、综合服务为主业，以租售结合、产投联动、服务配套为经营特色，通过“业态、形态、生态”的整体融合开发，培育“基地+基金”的产业平台，形成“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”的服务体系。
核心竞争力
以要素优势承接国家战略。临港新片区***未来发展的重要战略空间布局之一，依托XX自由贸易区临港新片区、**_*及长三角一体化建设等重点战略布局，主动承接各项建设任务。
以品牌优势提升市场认可。XX临港依托“临港”、“漕河泾”等成熟品牌，在园区开发行业树立了高起点规划、高标准 建设、高水平管理、高品质服务的专业核心。
以集成优势营造产业生态。XX临港持续优化“平台+中心+服务”的立体服务集成体系，在人力资源、商务对接、创新创业、政务政策、行业协会等各领域提供完善支持，为入驻企业营造了良好的营商环境。
以合作优势加速品牌联动。作为XX产业园区开发的样板模式，“区区合作、品牌联动”模式已在XX临港各园区内复制推广。同时，XX临港还积极引入各类战略合作伙伴，共同提升产业链整体服务能级。
收入结构
XX临港营业收入来源分为房产销售和房产租赁两部分，其中房产销售占比较高，2016年至2018年房产销售在总营业收入中占比均超过86%。2019年房屋租赁收入大幅提升，房屋租赁营业收入同比增长9.65%。
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2020年前三季度，XX临港实现营业总收入30.28亿元，同比下降7.11%。
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XX临港资产负债率近几年总体呈增长趋势。2019年至2020年稳定在56.8%左右。
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华夏幸福【600340.SH】
经营范围和经营模式
公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。
产业新城及相关业务
公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
与传统的项目性PPP提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
产业新城
模式特点
开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性PPP内各类服务设施是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。为吸引人才，不仅需要提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新XX区，这是一个兼具组合效应和联合经济的综合开发过程。
开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源。
开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。
开发性PPP第四个特点是以持***的“长期运营”。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程需要十几甚至几十年，期间一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性PPP长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织。
运作机制
政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，***托，双方签订长期合作开发协议，设立***，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服***产业新城业务的核心组成部分，具体***在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
盈利模式
就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政***支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计；
就公司提供的土地整理服务，地方政***支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；
就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政***支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算；
就公司提供的产业发展服务，地方政***支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）；
就公司提供的城市运营维护等服务，地方政***支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
园区配套住宅业务
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔雀城顺应都市圈发展国家战略，形成“3+3+N”都市圈战略布局，京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，XX、XX、XX三大高潜都市圈实现深耕，***。在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区。
商业地产及相关业务
以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，公司持续大力布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产领域，将通过产业导入、片区整体开发、城市更新、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区域，加速开拓轻资产运营模式，***业务结构。
核心竞争力
围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出。公司在全国范围内的布局，形成了“3+3+N”的战略格局，***能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
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产业新城开发性PPP模式先进。在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例。
产业发展能力持续升级。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，截至2020年6月底平台已覆盖企业8,200万某某、园区6,200个、录入数据13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
融资能力不断改善。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极***债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。平安人寿******成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。此外，公司已获得中诚信、大公国际、东方某某等多家国内顶级***“AAA”主体信用评级；穆迪等国际信用评级机构***主体进行了评级，其中穆***主体评级为“Ba3”，展望稳定。
“三新战略”注入业务发展新活力。公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，实现业务结构多元化。公司积极组建商业地产及相关业务团队，提升新业务项目开发和操盘能力，充分利用轻重并举的模式优***优势，2019年在XX、***，在项目拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；2020年上半年，持续进军XX、XX等目标城市。未来也将持***在全国重点布局城市开拓新领域业务，加速获取优质土地及项目资源，***发展战略和业务高质量发展的重要支撑。
经营管理能力提升、保障业务稳健发展。公司以“精准投资、精益管理”为原则，通过优化经营逻辑、完善投资体系、提升业务管理效率等重要举措，持续***的治理水平，为各类业务的稳健发展打下坚实的基础。
收入结构
华夏幸福收入由城市地产开发、产业发展服务、土地整理、基础设施建设、物业管理服务、综合服务以及园区住宅配套构成。其中城市地产开发和产业发展服务是主要营业收入来源。自2017年以来，城市地产开发占总营业收入比重均超过50%，2019年占总营业收入64.95%。产业发展服务占比其次，2019年占总营业收入26.67%。园区住宅配套自2017年起财报中不再单独立项统计。
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2020年前三季度共实现营业收入567.34亿元，同比下降11.79%。疫情***房地产业务部分区域特别是环京区域交付结算滞后。除疫情影响外，2020年出台了新的金融监管政策，包括新租赁政策，公司采取各项措施积极应对。
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华夏幸福资产负债率较高，近五年均在80%左右。居高不下的资产负债率与其主营业务中城市地产开发一块相关。
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三、总体情况总结
（一） 营业收入
5家公司中，浦东金桥、张江高科、电子城、XX临港的主要业务收入由地产租赁及地产销售构成，其租金收入占比与销售收入占比从2016年-2019年均保持在一个相对稳定的水平,租金收入的营收占比均在35%左右,而销售收入占比约在58%左右。2019年此两项与房地产相关的收入约占营业收入的90%左右，其余的产业服务、科技服务、酒店运营等相关收入总计占比不到10%。近年来相对稳定的营收占比说明了对于园区运营行业,其营收模式较为稳定，趋于成熟,与房地产销售、租赁相关的两块收入占到绝大多数是该行业的常态。
浦东金桥、张江高科、电子城、XX临港也都提到了在其特色服务中的行业相关基金投资服务，但是其财报中均为提及其股权投资相关板块的收益。
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（二） 2020年业绩情况
前三季度业绩均不同程度受到了疫情影响,出现了下滑。电子城因为本年度因地产销售增加,其业绩有较大的提升。说明宏观经济环境变化对该行业影响极大。同时,在疫情相对好转的第三季度,业绩好转并不明显。
2020年Q3
2019年Q3
与上年同期相比
2020年前三季度
2019年前三季度
与上年同期相比
浦东金桥
***6
***4
-28.41%
***13
***18
21.27%
张江高科
***8
***5
9.87%
***2.1
***7
-26.17%
电子城
-
-
***68
***0
146.35%
XX临港
***6
***1
52.36%
***14
***34
-7.11%
华夏幸福
***
***662
-24.33%
***693
***464
-11.79%
（三）核心竞争力： 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 筹划研究项目，共同赴外地开展定向性的主题招商。
整体搬迁模式
该模式将产业园从城市中心向城市周边整体迁移，需要在政策口和市场口都有相当的把握。
案列：
XX区采取的就是这种整体迁移模式，已经有近百家央企将要迁往XX区。但这种整体迁移的招商模式是非常难复制的。另外，还有XX的60多家生物医药企业搬迁到XX临港XX区内的“XX生物医药产业园”；**_*场、动物园服装批发市场向XX市的XX开发区国际服装城和XX开发区国际商贸城等地搬迁转移；XX汉正街商户向卓尔的汉口北市场整体迁移等。
附件：
目前国内上市的产业园区企业：
XX临港、海泰发展、空港股份、宏泰发展、中新集团、张江高科、市北高新、中电光谷、亿达中国、XX高新、锦和商业、外高桥、XX高新、浦东金桥、电子城、中国物流资产、XX高科、易商红木、力合创投、招商蛇口、荣盛发展、华夏幸福、东软股份、XX高某某、XX高新、圣博华康、富马高科、新基地、红连文化、科技众创、创富港、苏某某、赢家伟业、莘泽股份、宏福孵化。
七大战略性新兴产业
节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料
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