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XX-香港现代服务业园区
（一期）
“星湖湾及君怡公馆”
可行性研究报告
2015年1月
凯恩斯国际置业（XX）***
目 录
第一章 申请单位及项目概况 ..................................................... ........................ 4
1.1 项目概况 ............................................................................ ............................ 4
1.2 建设单位概况......................................................................... ..........................6
1.3 项目建设背景 ............................................................... ................................. 7
1.4 项目建设方案 ..................................................... ........................................... 8
1.5 项目户型设计................................................................ .................................18
1.6 项目地下室建筑设计........................................................ .......................…..21
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .................. ............................. 22
2.1 发展规划分析 ................................................................. ............................. 22
2.2 产业政策分析 .............................................................. ................................ 25
2.3 行业准入分析 .......................................................... .................................... 26
第三章 资源开发和综合利用分析................................... ...................................28
3.1 资源开发利用方案................................................ .........................................28
3.2 资源利用.................................................................. .......................................28
3.3 资源节约措施...................................... ...........................................................28
第四章 节能方案分析................................ ..........................................................31
4.1 用能标准和节能规范.................... .................................................................31
4.2 能源供应状况.......................................... .......................................................31
4.3 能耗估算.................................... .....................................................................31
4.4 节能措施............................................... ..........................................................32
4.5 绿色建筑节能分析............................ .............................................................35
4.6 节能效果分析............................ .....................................................................36
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析......... .........................................38
5.1 建设用地使用状况............................................. ............................................38
5.2 土地利用合理性分析................... ..................................................................38
5.3 征地拆迁和移民安置............................. ........................................................38
第六章 环境和生态影响分析 ............. .............................................................. 39
6.1 环境保护标准 ........................... ................................................................... 39
6.2 环境和生态现状 ............................ .............................................................. 39
6.3 生态环境影响分析及保护措施 ..... ............................................................. 39
6.4 环境影响结论 .................. ............................................................................ 41
第七章 工程招投标方案............. .........................................................................42
7.1 招标依据.......................... ...............................................................................42
7.2 招标范围............... ..........................................................................................42
7.3 招标方式............................................... ..........................................................42
第八章 投资估算与财务分析 ............ ................................................... ........... 43
8.1 投资估算与资金筹措 ........... ....................................................................... 43
8.2 市场及经济效益分析 .... .............................................................................. 47
第九章 社会影响分析 ........................................................................................ 57
9.1 项目社会影响范围区域与人群界定 ........................................................... 57
9.2 社会影响效果分析 ....................................................................................... 57
9.3 社会适应性分析 ...... .................................................................................... 57
第十章 社会稳定性风险分析 ............................................................................ 59
10.1 编制依据 ................. ................................................................................... 59
10.2 风险调查 ................................ .....................................................................59
10.3 风险识别 ................................................. ................................................... 61
10.4 风险估计 ................................ .................................................................... 62
10.5 风险防范和化解措施 ..... ........................................................................... 63
10.6 风险等级 ................................... ................................................................. 64
10.7 风险分析结论 ............... ............................................................................. 64
第十一章 结论与建议 ............... ........................................................................ 65
11.1 结论 .................................. .......................................................................... 65
11.2 建议 .................................. .......................................................................... 65
附图一：项目总平图
二：项目用地红线图
附件一：企业法人营业执照
二：房地产开发资质证书
三：组织机构代码证
四：税务登记证
五：规划设计条件
六：环境影响报告书的批复
七：节能评估审查意见书
申请单位及项目概况
1.1 项目概况
1.1.1 项目基本情况
1、项目名称：
香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目
2、项目性质：
新建工程
3、项目建设期：
本项目建设期为36个月（2016年5月—2019年4月）
4、项目规划用地性质：
住宅用地。
5、项目建设规模及内容：
项目拟新建8栋高17-33层的住宅，1栋高3层的商业，同时配建1569个机动车停车位、供配电系统、给排水系统、道路、绿化等工程，规划1236户。
项目规划用地面积为44202.093。芙ㄖ婊?14396.733。ㄆ渲屑迫萁ㄖ婊?45310.693。患迫萁ㄖ婊?9086.043。＜迫萁ㄖ婊ㄗ≌ㄖ婊?49036.153。桃到ㄖ婊?00.003。镆倒芾碛梅?363。揽刂剖医ㄖ婊?4；不计容建筑面积全部为地下室，共计69086.043 Ｈ莼?.29，建筑密度13%，绿地率35%。
1.1.2 项目主要技术指标
香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目主要技术指标表
1．规划用地面积 44202.093?/p>
2．总建筑面积 214396.733?/p>
2.1计容总建筑面积 145310.6933?/p>
其中:住宅建筑面积 1448313?/p>
商业 500.003?/p>
物业管理用房 4363?/p>
2.2不计容建筑面积（地下室2层）69086.043?/p>
3．建筑密度 13%
4．容积率 3.29
5．绿地率 35%
6．停车位 1569个
7．居住户数 1236户
1.1.3 投资规模及资金筹措方式
投资规模：本项目总投资估算为229668.65万元，其中土地费用20000万元，主体工程及管理费用209668.65。
资金筹措方式：建设单位自投资金829668.65万元，银行贷款140000万元
1.1. 4 项目建设地点
项目位于XX区后湖大道以南，中一路以西，南靠中一花园。
图1-1 项目建设地点示意图
1.1.5 项目实施进度安排
本项目建设期为36个月（2016年5月—2019年4月），拟在建设期内完成前期、勘察设计及招投标、基础工程施工、主体工程施工、室内外装修、设备安装及室外配套施工、竣工验收等工作。为保质、保量地按计划完成本项目，制定实施进度安排表。
项目进度计划表
表1-2-1 项目进度计划表
进度
项目名称
2016年
2017年
2018年
2019年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
前期
勘察设计及招投标
基础工程、地下室施工
主体工程施工
室内外装修、设备安装及室外配套穿插施工
竣工验收
1.2 开发单位概况
开发单位：凯恩斯国际置业（XX）***
单位地址：*_**一路1号
法人代表：陈某某
注册资金：美元：肆仟陆佰玖拾柒万叁仟陆佰元整
公司类型：有限***（台港澳法人独资）
经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑材料、装饰装潢材料的生产加工销售、商品混凝土机械设备租赁；土方工程开挖、土方整理、土方运输；建筑机械设备、建筑材料租赁、实验、检测、五金、灯具、铁艺等金属制品生产、加工、销售、工程安装。
单位简介：KNS (WH)是凯恩斯国际置业（XX）***的简称，凯恩斯国际置业（XX）***于2001年6月29日在中国XX登记注册成立，注册资本4697.36万美元。KNS(WH)是凯恩斯香港***在中国XX全额投资设立的港资独资、独立法人的***。
KNS(WH)是房地产开发资质二级企业。KNS(WH)连续八年被XX市和*_**评为优秀外商投资企业、诚实守信用企业。
KNS(WH)以房地产投资开发建设为主业、拟***持有的商业物业进行酒店、会议中心、物业租赁、物业管理、建筑材料生产、建筑材料实验检验等为一***主业、辅业多元化经营。
KNS(WH)自成立以来，充分发挥外商投资企业的国际建设、投资经营管理与资讯优势，选择了一条“复合经济型的”全新的房地产持久投资开发模式和发展道路，宣导：主题公园为依托的景观环境”、“轻松的立体生活空间”、“离尘不离城、以环境养环境”、“复合经济型的城市综合体”、“节能环保”等持久投资开发“商、住”房地产的经营理念。
KNS(WH)先后与国内外著名的设计大师合作，融汇中西建筑文化精粹，将世界建筑文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的地产典范。
KNS(WH)为此，坚持以确保工程品质、产品品***的生命理念，以诚信务实为基础，建立了一套科学、合理、高效的KNS品质管制体系，在施工现场设立实验室，对进入建设施工场地的所有建筑材料进行100%的现场检验，以严格的自检、国检等多项检查实实在在地严把品质关，严格执行国际品质体系认证，不断完善产品的品质，以货真价实的产品和真诚的服务去回报客户，回报社会。 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 门保持积极有效的沟通，早日完成项目核准等前期手续，让项目早日落成产生效益。
2、组织和协调各有关部门做好项目实施的各项前期工作，一旦项目批准立项实施，项目领导小组便可有条不紊地开展工作。
3、加强财务管理，落实项目资金的问题，保证项目财务运转正常。
4、在科学合理规划的基础上，进一步做好工程设计，并要严格按规划设计进行建设施工。加强工程建设的监督管理工作，确保质量和进度，做到建设期安全、文明施工，保证各建筑质量，使工程早日建成。同时加强资金的使用管理，节约成本。
5、本项目可能引发的社会稳定风险较小，但也不能忽视任何在项目建设和运营中出现的不利于社会稳定性的问题，对施工中产生的任何问题，按照群众利益无小事、实事求是和“谁损害、谁负责”的原则进行处理，启动快速处理机制。建议各有关部门需紧密配合，做好工程建设的秩序稳定工作，针对企业煽动群众干扰正常工程建设的，加强监控，及时加以控制，严防事态扩大化。
6、加强项目的宣传工作，同时完善后期运营管理、物业管理等各项工作，优化项目效益，吸引投资者的眼球，积聚人气的同时保证销售价格及销售进度，进一步提升凯恩斯国际置业（XX）***的企业形象。
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