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试析互联网给房地产网签带来的影响
背景
2020年4月13日,住房和城乡建设部发布关于提升房屋网签备案服务效能的意见。意见提出,推进“互联网+网签”。积极推行“互联网大厅”模式,鼓励使用房屋交易电子合同,利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术,加快移动服务端建设,实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理。优化窗口服务,做好“一窗受理”,提供房屋交易、缴税和登记集中办理、一次办结服务。
业内人士认为,此次出台的意见,核心在于采集楼盘信息,这是房地产市场的基础大数据,建成之后,对加强房地产市场监管、简化交易手续及避免各类交易欺诈现象都将发挥重要作用。
网签概述
网签在现实生活中的运用
电子签约服务是为企业与个人之间签订劳动合同、业务合作协议以及其他人力资源相关的契约性文件。解决了纸质协议签约繁琐、不便于管理以及远程传递易丢失等痛点,为企业提供人员管理、模板管理、契约签订、契约归档的全套服务,提升效率,降低风险。
2,房地产网签的作用
根据物权法第二十条 预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
所以网签也是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖",签合同后可以撤销。一般的"网签"程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
3,网签备案的正当性
房屋买卖合同网签备案(网上签约和网上备案)是我国特有的制度。它源自商品房预售合同登记备案,随着网络信息技术发展而成型,与不动产登记截然不同。网上备案以市场监管为主要功能,不动产登记在现实中未承担这一功能。通过与房屋所有权转移登记的挂钩,网上备案在实践中还有保护购房人债权的功能,从而与预告登记功能重叠。网上签约的主要功能是提供市场服务,对于房屋买卖合同的协商、签订、履行均有相当的助益。为了实现既有制度功能的最大化,可实质结合网签备案和预告登记,使其二者能同时启动办理。
互联网对网签的影响
互联网处理数据的优势:1、高效率:主要指信息传播的效率,互联网没有围墙、门槛的聚集属性,使信息已经发出,就能迅速让人们都知晓。2、高精准度:主要指信息传播的靶向性,互联网的使用习惯,从线下的被动接收信息,变成线上主动搜索信息,使发布的信息能精确的传递到用户。3、实时便捷:主要指信息的展示不受地域、时空的限制,并且保持24小时不休地进行展示,只需一部智能设备,人们就可以随时随地的查找自己所需要的内容。
可以利用互联网重构房地产市场交易数据库,实现对预售许可审批数据、商品房签约数据、合同备案数据、存量房签约(撤销、买卖、抵押、抵押注销)数据、资金监管数据、登记审批数据及电子档案数据等进行整合,根据国家的相关技术要求,重新构建标准的、规范的、满足业务审批需要的房地产市场交易登记数据库。开发房地产市场交易系统,实现了房地产市场信息的全方位管理功能,包括从业主体管理、商品房项目管理、商品房预售许可管理、新建商品房网上签约、存量房网上签约、房屋租赁管理、房地产市场统计分析、预警预报以及房地产市场监管等功能。
三,互联网+网签,响应国家号召
1,响应国家规定
2018年住建部发布了《关于提升房屋网签 内容过长,仅展示头部和尾部部分文字预览,全文请查看图片预览。 进行房屋网签备案:新建商品房未取得预售许可或者现售备案的;存在查封等限制交易情形的;政策性住房未满足上市交易条件的;按政策限制转让的;租赁房屋存在禁止出租情形的;属于禁止抵押范围的。房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、市场监管、统计等部门联网,通过人脸识别、信息共享等手段,自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。
商品房买卖的网签已经实行了很多年了,正规情况下,就算是购买二手房都得进行网签,因为网签备案就是为了防止发生那些不必要的房屋买卖纠纷,类似于炒房或一房多卖。在房屋交易的过程中没有网签备案这个环节,这套房子肯定存在法律问题的。
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