写字楼租赁问题文稿-转写结果

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你好，我这边是双位某某*_**托，做一些关于我们这边完成写字楼运营的一些租赁的问题，想要问一下您。首先第1个问题是关于在这个楼里面主导的产业大概有哪些？然后他的类比他的战绩，然后还有一些关于主导企业的性质和客户的规模占比情况。是这样，我们这边主观一点来看的话，我觉得是贸易和零售比较多，但这个比例的话只能说是按客户数量来分，是这个行业比较多，如果按面积的话可能是大型国企会更多一些。然后主导性的企业资质是这样，国企的话在我们这边应该是有12345个楼面，5个楼面，然后我们一共可能就是10个楼面，所以如果按面积来算，肯定是国企比较多，但是按客户数量的话，外资可能会多一些，韩国客户在我们这边占到所有客户数量的20%，就这边有一些具体的数据，方便等一下会后追加微信给到我吗？可以，但是我们不是每一个数据都有统计的，没问题，这样就可以了。

然后是否有一些产业聚集的特点，除了贸易，其实就在我们这个项目没有，但这条路的话其实是以汽车行业为主的。***生有这条路，中路对它是汽车比较多，以前在有就一期，我们现在是已经卖给机会资本了，但以前一期在我们手上的时候，有一些汽车客户您对这边的市场的了解，您觉得华润在这边的写字楼它和有商场的，我们是TOD的，他两个人之间他们是谁就是说扶持了谁？您这样认为。

从营收来讲，我觉得比较难说，但是平时我们可能我们自己觉得可能是商场对写作的帮助更大，对，因为我们这个地方不是一个传统的办公区，不是CBD所以这边其实是居民比较多，我觉得还是来搬到这边的，主要还是对图个方便，因为商务氛围本来基本也没有啥，我觉得应该还是商场对写字楼业务帮助比较大。好的，下面一个是他的客户需求是一些基本的类似于他有一些需要您去选择的排名，比方说就前三名客户选择当前的物业的原因，像您刚才谈到的那些部分，您可以做一下选择。

对。我觉得第1个应该就是周边配套设施齐全，然后第2个是交通便利。轨道交通是算交通便利吗？附近有轨道交通，我自己理解是可能就TOD的那种状况就离那比较近。是吧？因为这个是吧？对外。差不多，我觉得这样对好的。他说的是您在上述的原因中，目前项目暂不具备，当客户非常需要的一项大概是什么样子？我觉得还是地理位置、地理位置两个方面，一个是很多客人第一是希望在在XX的话，我觉得是9号线的客人比10号线要多很多，我们是在10号线一线我们都试过，很多客人都某某最后是选择了9号线，为什么？因为我自己原来住在10号线沿线，我觉得10号线的条件各方面两方面，一个9号线上房子比较便宜，很多租赁的客人他们不是新设，大部分都某某搬迁，他们可能原来就在9号线上，所以他们还是会希望在9号线上，然后10号线加上我们这边是个分岔口，如果是本身就喜欢10号线的，还有一部分去了虹桥，对好。

这边办公楼的面积的需求就是排名，这也可以选择一下，现在这个阶段的话大概就是200平，下然后P下带来客人，我们大部分是2 150往上，最近成交也就是这些，但是最新的市场下行，此前的话可能是此前的话，我觉得到1000平800~1000比较多，现在的话是小客户比较多，您方便透露一下这些客户大概的行业是最近几个月的话，大部分都某某韩国化妆品，对大部分因为我们这边是紧邻韩某某，我知道对我很喜欢，然后您觉得客户的目前的排名，前三的理想办公面积还是看人，对，看他们办公有多少人，我们一般是按每10每10平米一个人来配，每时凭一个人是吧？他是说理想的办公面积应该是总共的，其实要看***它有多少人办公好，对吧？

进驻的规模，现在如果是100平以下E比较多的话，就差不多是20个人以下的比较多，平均以您运营两年来看的话，就是这个时间维度，很难说，还是一个说是你是看客户的数量还是看面积的问题，如果看面积的话，我们还是以整层客户为主。肯定就是F101人以上了，因为我们一层有2800方了。但是如果按客户数量的话，肯定是小客户居多的，可能也就是个判决是50个人，我们这边主要都某某一层把它拆给***，这样有几个楼面是拆的几个楼面，对，但是我们有***个楼面好像是整座对。

好的客户理想的建筑形态，您接触到的客户，因为我原来是做产业园的，***就是产业园的市场特别火，然后今年的话就没有那么好。所以说就可我们在想是不是一个理想的形态，办公的模式的这种变化，您作为一线的人员，对这个的看法，我觉得这跟行业本身它是什么行业有关，你像我觉得甲级办公楼还是有的，还需求还是有的，但是现在打压他的需求，主要还是因为价格在这里是价格贵，而不是说大家就很排斥甲级写字楼，现在可能我们接触了很多客人，是希望在甲基系统里面有这种带装修的这种需求，对。

理想办公的区域，您觉得您的客户一般都某某会选择去高区是吧？其实我们这个楼本来就不搞了，我们这个楼地上其实实际上一共只有10层，因为这边是限高区，但是客人的话我觉得普遍来讲上10楼时留的比较多，你想想他10楼的，哪怕预算不够，你想调她到5楼，他们一般都不太愿意。5楼就是4楼，因为底下离商业是比较近的，然后也不是不光主要是我们这边，我们这个产品就比较诡异，因为是TOD项目，我们这两栋楼您看到的，现在我们所在的旁边是mt1不是两栋楼是唯一在地面上的，就是建在土地上的，其他都某某建在检修站上面的，所以我们比整个园区要低，所以我们在5楼的话是刚刚高出地面，景光看出去刚刚高出地面，然后再往下的话，3楼就是完全淹在里面了。

是因为这个项目本身的建筑形态，我觉得是这个原因，对好，目前的大堂配置就有一些具体的数据，类似于面积R层净高、是否有分区、落客区之类的，就是这种比较细节的问题。你要我报个具体数字，我可能是报不出来感受来讲的话，我觉得大堂面积有点大，您这边有他的，你们有这些介绍的，也会涉及到这些内容可能没有，但是你估一下，或者你联系跟你联系，是不是物业同事跟联系您过来的，我们做产品的同事，他应该可能会知道产品的是为首播。

问他你看看有没有？对，因为他们是做产品的，因为我们是直接拿到你们的名字，我们是没有上级的联系人的。行，我们到时候需要的话，我们再想想办法，好好。我们这边主要是大唐，你刚进来时候也看到它是一个10层的调高，然后客人其实进来感觉非常好，她觉得很大，然后就很气派，可能觉得，但是在我们自己感受，一个是你看进来刚才非常冷，其实我们开空调了，你看我们屋里其实空调非常热，就不是空调的问题，是建筑形态的原因，大堂太冷了。

然后冬天特别冷，然后加上特别是狭管效应所致吗？而且我们现在我们这个楼是这样一圈回字形的一个楼，我们两个楼都某某回字形，中间共用一个大堂，然后这两个回字型里面，这次我们现在擦不到的，没办法清洁，然后什么玻璃坏了的很难修，太高了。这个就还挺bug的，就相当于是其实洛克的克路克区的可达性不是洛克的，就是一个是层高，就导致我们现在运维有一些困难，包括清洁的对灯什么我们也休不了。然后功能分区的话现在是有的，之前是没有的，我们是今年刚刚做的共享的空间，还有包括咖啡这些。

现在应该算是有了以后客人还是挺喜欢的，因为我们之前大盘来就很大，而且非常空，现在是输入性还比较强，然后落客区的话很难找，您刚才基本找不来，也能看得到这种感觉，对，而且我感觉好像这边的不是太不是太清楚，业务这个样子，这真是确实很难找。我们不管是人还是车都挺难找的，李鹏宽度正常就没有什么特别不好的，没什么事，是双层大堂刷到了没有，我们其实三层其实有。我们转换梯上来三层，还有个大平台，但现在没有用。所以可能设计的时候算有是否还有一些问题，项目是TOD与地铁连通。

对，然后大的地下室到大堂穿梭梯，有的有没有设置地XX市的泛大堂，没有。TOD项目地铁连通还挺bug的，就是我们虽然是TOD地铁上盖，但其实就我们这两栋楼，走到最近的两个地铁站多少10分钟，我知道还有点远，那就是你们客户对满意吗！对目前的配置他们会反应一些这方面的问题，类似于如果他本身就觉得远，他可能就不要会选在这里，还是因为看中就接受了，对接受这边。他们会提出意见吗？比如投诉或者是跟你们在平常交往的过程中讲到这个事情，他可能觉得没法改，可能就觉得还好，但是你像我们跟商场的连某某是上个月刚开的，从商场可以直接到基层的地铁站，虽然要走一段距离，但毕竟在室内能体验好一点，反正大家都表示觉得开了琳琅以后好很多，我觉得应该心里还是有一点不满的，毕竟我自己都觉得有点远。

对吧？你们有大堂有配置卫生间吗？有的，目前的活动多吗？对于点位的需求是怎么样？需求活动老多了，我们现在每个月都有活动，这可以介绍一下，我们现在每个月有活动，然后各种各类的都有一些是可能是体验类的，比如说一些做个手工什么的，有的时候可能是吃吃喝喝，比如中秋的时候，我们可能请一个小乐队过来做个演奏，然后拿点东西吃。基本上是放在两个大堂中间的那块空地，但是上周我们办中介答谢会是在一边的一个长桌，对，我觉得这个需求还挺大的，然后还可以，我们现在包括现在你看那个地方放了一个圣诞的美辰，就我们大堂在活动这一块，我觉得发挥的余地还是比较大的，客户会满意吗？

怎么说，你要说他百%满意，肯定也是大家爱好不一样，而且我觉得不管大家提出什么样的意见，最后来参与的总是一些爱参与的人，那就是我们在之前的访谈中有一个这样的问题，就是关于回大唐活动的，他是说有一些里面的这种租赁的客户类型，你们是化妆品，他们会希望办一些特卖会，但是对你们会答应吗？就在这里会答应，但是我们控的比较严，一方面是我们特卖可能愿意做一些给他们在我们的O一APP上做线上的露出，然后帮他们只是说释放这个消息，引导大家去到他们可能规定的地方去做特卖，然后如果是在大堂的话，我们就只是要求他们在某一个角落，然后让他们作对，但是他们怎么摆，包括怎么弄，整个流程我们是要严格管的，对的，那么下面一个问题是关于标准层的，就是目前的面积，然后设计进口电梯的进款，尤其是最后一条是是否能满足客户的需求？

我觉得我觉得满足需求还是可以的，但是我们个人觉得得票率是偏低的，得房率是偏低的是对，然后当标准层二层层高是偏低的，先我们姓包是2.75375，偏低了，我觉得他如果光线它不会去我们这个楼，他如果前一个办公室是三米的警告，他一进来就觉得很，我觉得还是有的，对。然后核心同行是系统形式。很标准，我们现在就是一个回字形走廊，一字型的核心筒，所有的东西都装在核心筒里面，我们每每一栋楼核心筒里面有5个电梯，6个点，6个电梯、6个店，6个电梯，然后走到然后什么行政卫生间、洗手间、茶水间就能想到所有东西都在核心筒里。

对的，然后所以电梯厅显得特别长。客人来有的时候会觉得电梯厅为什么这么长。对，然后我就提速偏慢，T速偏慢，因为我们尽管有4部电梯才只有10层，但是等电梯也要等一会儿，客户希望的理想新高大概是多少？你们这边。虽然我觉得客户不一定会提出，那么你想从高我没听到客人提过理想进高肯定在2.8以上了，因为我们这里就是2.75了，他们还觉得D应该是真的挺低的，客户理想办公的层高的原因，主要是排名前三，这个年前三我觉得是没有压迫感。

对，我觉得主要没有别的是吧？其他的都。就一个都没啥没听他们提到过。从来没听过好的。客户理想的标准层建筑面积大概是怎么什么样的？我其实觉得可能是1000~2000，有一些客人可能他就要800、1000，他就想整层理想建筑面积的原因，拔掉！因为这涉及到我们问卷，他们做的时候就有很多类似于什么XXXX这种。就二线城市不就读者城市。所以说他有些问题可能对XX不是太适用，但是我们还是想知道一下您这边对于市场对自己的这些了解，我其实自己觉得就抛去你让我选的这个的话，我是觉得大部分的客人，他们肯定是想要自己能拿一个相对独立的空间的，除非是那种喜欢微沃客那种的，但她们就直接会去找联办了，就很灵活那种，就会找很灵活的地方，如果他们本身来讲写，然后想要一一格的这种房间的话，本身还是需要私密感的。

所以他们我个人就觉得哪怕他可能只要600平，他可能也希望它是一个整层。对的。所以我觉得他他会考虑一些关于未来的人员增加会到账效率的。装装修比较宽敞，这些都会其实差不多的。好，关于晋升这个问题，后面那行挺无所谓的，就无所谓的，一般情况下我们的是多少到多少就是多少。这个问题太难了，我会给你张平面图给你看看，你就知道它有点诡异，但是这些数据的话，您到时候可以有帮有同事有或者你们宣传楼的这种书之类的，可以给我一下，好，我们可能都没有这种数据的东西，我回头给你一张cd图，我们电脑打不开CAD？

其实我也没有关系，您看一下哪个同事有的话你可以推一下弄一下，好好。不同的对性效率是否满意？对方效率是否满意，对，其实我觉得还是有些影响，我之前工作的地方，就是他我的工位在特别里面，然后我每回过去，地板又不是太稳，就要穿越***，然后就非常尴尬，所以就可能会少一些，我们其实最远你看到那面墙到我这了没有特别远，所以说客户一般都还是满意的，对吧？没听说过是有这种困扰的。各个不同行业的主力租户，目前的人员密度大概是您刚才说的是10~15平是吗？时评个人视频一个人，这样算的时候是算到把会议室也算进去的，好的。

客户理想的人员密度与实际人员有差异的原因，大概您就以您对市场的了解和目前楼的状况，我觉得大家普遍是想要增加共享会议室的特享工厂、会议室是吧？就客户接待的空间或者是自己。其实我觉得主要不是他感受的问题，就是它成本的原因，假如说他只租我200平，然后他就要割出15平来做一个会议室，在割出视频来做一个老板是他也肯定有点觉得浪费的，所以他更希望是在外面有一些会议室，也可能也有***会议室会不够用，还有关于比方说前台茶水间，然后就诸如此类的XX从来没听说过。

去掉的所有人都有前台。然后起码是有门头就算没钱才有门头了，然后刚才说茶水间对我们这边是这样，很多客人都提出想要做茶水间，但是我们是不建议接上下水进来的，除非他是一个整层客户。因为他们改造成本也比较高，对，所以大部分都某某没有的。电梯系统方面。电梯分区设置没有太我们没有电梯分区没有，对，我们就2栋楼，每栋楼都某某4部电梯，然后一VIP电梯，一部货梯。都某某这样的配置问电梯问题，我理解应该是每个问号的地方，然后回答一下就可以了，对有没有电梯没有根据数量没有。

各分区电梯数量就是54部客梯一部，IP一部，后提客户的分析配合没有单梯服务面积是多少平？你就算一下2800去除一下电梯品牌，我记得是一个很有名的牌子，但现在我一下答不上来，可以一会去看一下，对，就是那种具体的数据，您可以到时候再去和咱一会都可以去看一下，运行速度也不是很清楚，一会你可以问下无意的同事，他们可能知道5分钟运载效率高峰期，等候神稍微有点等的烟囱险因素显示什么没关系，就不会你就不用回答。

可以解释一下吗？烟囱效应就是说他上去的时候层层插那种感觉没有，慢慢不会有的。对，电梯是型号满意度，就觉得稍有点慢，但是总的来讲还没有人有客诉，但是有一个问题是我们现在4步梯，他到的时候比较隐蔽，也没什么声音，所以就看不到哪部提到了这个是有这个问题的。好，然后空调协调系统工作就是风机盘管效果这个地方的问题，您可以选择这两这样回答，就是说如果没有的话，您特别知道的你就告诉我，如果不知道的话你就谈一下，就对这个感觉，具体的话我觉得相信物业的同事会更了解一点，因为它会涉及到一些具体的数据。然后还有一点就是这一个部分，它可能对客户的影响，类似于在空调这个部分它会有一些加班这种东西，您可能就比较理了解客户的诉求，不然的话也对通常情况是这样，总的来讲，空调我觉得它本身还是让人满意的，但是凡是是整层客户，就是自己对我们现在大楼的情况做了改造的，基本上空调通风情况都不是非常好。

然后具体的原因，因为隔断太多了太多，有的时候隔断他们不是非常的合理，比如说可能前两天我们才处理的一个是一个能够几好几十个人的一个会议室，而他们在里面一带都某某一天那种培训是在整个楼的中间，不是贴边的，所以就很热，然后虽然是做了空调改造，但是风量毕竟就那么大，对，然后所以就有一些问题，大很多就觉得闷或者怎么样的，都某某整层客户隔断的以后，产生的这种风格，出租的都没有的好。设备，然后还有一个单独开空调，我们现在是多少钱，可能你要问一下他们，我们是6:30以后加开空调是要加钱的。

对，应该很贵还。100块钱客户的接受程度，比方说像那种有一些写字楼，它会涉及到一些金融或者那样的客户，他们对于这个是没有下班之后开空调是不要紧的，就是开多少周末之类的，我们周末也可以开吗？你周末可以开要给钱，他们客户会就是说开的多吗？据我了解还很少，您问一下物业的老师，因为他们会直接处理，貌似是你没听说谁看？好的设备及能耗情况，新风系统有的自然通风，只有面外的一侧是有的，面内是没有走到区，受自然通风，再通过，对刘峰没有能耗情况怎么样！

怎么理解这个问题，其实就是他耗电吗？我觉得李泽昊反正没事，我们亏没事。对，好好，其他精品写字楼是否存在明显差异？风机盘管就是初代的。出带空调吗？你要是我觉得这样说一个是你比那种VR一那种的话肯定是要差一些，然后比分就是分体的话，好像假写很少做分体的，总之灵活性我觉得不是很强，你有什么技旁边的我们大概的竞品的主要的精品写字楼是哪几栋？我们附近最近最小的范围里面其实是没有假写的。他们很多都某某粉体空调，就跟家里一样对装空调就是那种。

***我们还是一直独大的是吧？对，就虹桥区域，你要再往虹桥那加起来就多了，比较跟我们比较类似的竞争对手那种样子，真对手其实我觉得大都差不多。不就他们主要是哪些楼？哪些楼平时我们比较多的可能是为景某某！木棉17最近的可能就这几个在下面，就到虹桥的利宝什么的，就等于没有考虑这个区域。他他们的特点比较跟你们竞争的点在于什么地方？我觉得第1个是维景跟我们很像，XX他们也旁边有个大商场，然后有很多栋楼，23C很便宜。

对，然后总之总是被带到一起看，也是因为报价可能也都差不太多，他比我们便宜一些。然后产品也差不多。然后城开的话，诚恳的产品比我们稍微好一些，但他们主要是位置比我们要好，然后园区里面的一期跟我们产品就完全一样，现在业主方不一样，可能在价格也可能物业服务上会有一些区别，然后木棉的话是我们园区里面有一栋独栋是卖给了有3栋笃都卖给了欧普照明，它有移动租给了联合办公，价格非常低，非常幽默滴到大概是什么45块钱、44块钱，是目前我们这边成交价基本上就没有低于6块钱的东西，低于6块钱的是吧？好，客户对这边买就目前的状况会满意吗？就是说他会评价你们和其他的写字楼吗？

我觉得进来的都满意的，走的没有，因为不开心走的都某某干不下去，对公司自己崩了，你们其实这就是每一年我们会涉及到一个写字楼，它会有续租的问题，对吧？然后我们还没有开始第一轮续租，我们还没有开始定这个问题，问不出来，你们就是说会跟他们说吗？比如说就快到了会跟他们就是说巡回约定是如果你们要续租的话，就是我们要提前，如果你们旁要租还是不足的，提前跟我们沟通，我们也会去6个月以内要到期的我们会去问，然后目前唯一一个就是第1个进入6个月内到期的家人干不下去了，要走了。

对，然后你们会在6个月内进行问讯是吧？对他们如果那种还干得下去，但是我要搬到其他地方，有这样一项的，他们或者是从这里搬走了的。他们大概是会把选择搬到哪里？因为我觉得他们区域的考量，就是说除了经费还有一些其他的地方的考量。我知道企业特别的话算一下，这里一会我还有另外一个租赁人，他以前干过一期，一期是经历过续租的，我们这边没有去租过，好那头下方便他。对，内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。他们对一个什么东西最看重的一个点，我尽量就好。

国企就是看重面子好的。租约及租金的递增比例，目前大面积是三年一续小面积两年一学，然后旭没去过还没找过另外的关于这些问题一期的同事可以会对他应该可以回答，对。对。然后重新招商会不会挑选现在市场形势不会的，然后续租情况，不去租的客户一般出于什么原因就贵对吧？然后客户动机，租赁客户和购买客户最大的区别什么？租赁客户认为花出的钱都某某成本，然后购买客户的话，他是资产配置，所以租赁客户要的是现在就很好，购买客户要的是以后会很好，我到大的发展趋势。

所在写字楼在城市我们觉得讲城市有点范围大了，比方说在XX区是否有很明显的特征，大部分都某某非常依托城际交通的城际交通，什么长三角一体化之类的。对，还是非常看重的，市场上持有性协作发展趋势如何？前天我去见了一个政府的招商办的主任，不是主任部长，他说我现在每天的工作就是接待你们这些租不出去的写字，所以我觉得应该是形势真的挺不好吧。好，这个问题结束了，然后还有一些资料，您看一下这些资料就能您这边能给到我的有哪些因为他可能为那个人，我说刚才提到的什么味，首播，他都能有您有他的联系方式吗？有的可以我要搬家一下。

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